中古マンション売却の基本的な流れと注意点
- 2022.09.20
- 不動産売買
こんにちは！宮城・仙台の中古リノベとcasa取扱店ガウディランドの佐藤寧々です！
実はガウディランドは中古マンションのご売却もお手伝いしています！
きっとこの記事を読んでいるあなたは、マンションのご売却をお考えなのではないでしょうか。
マンションの売却においては、具体的な方法やコツを押さえたうえで計画的に準備することが大切になってきます。
納得のいく価格で売却するためには、自分でもできることを進めていく必要があるのです。
もちろん、わからないことはすぐ不動産会社にご相談くださいね。
ということで、今回は中古マンション売却の基本的な流れと注意点についてご紹介します！
目次＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1. 中古マンション売却までの流れ
2.売却価格を決めるポイント
3.媒介契約の種類
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1. 中古マンション売却までの流れ
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不動産の売却においては、まずいつからスタートを切るべきか、おおまかなタイミングを把握しておくことが大切です。
ここでは、中古マンション売却までの流れと期間の目安についてご紹介します。
大きく分けて次の３つの段階に分けられます。
①売却前の準備
売却前にはまず、マンションの査定を行いましょう。
おおまかな売り出し価格を決定することからスタートします。
その後、仲介を依頼する不動産会社を見つけ、媒介契約を結ぶと売却活動が始まります。
スムーズに売却を行うために、下準備は丁寧に進めることが大切です。
②売却活動と売買契約の締結
売却活動は、不動産会社が中心となって営業活動を進めていくのが一般的な流れです。
広告掲載や購入希望者の募集といった活動が行われます。
その後購入希望者が見つかった際は、不動産会社の人と一緒に内覧を行ってもらいます。
ここからさらに物件の具体的な状態を確認する段階へ入ります。
スムーズに買い手が見つかれば、細かな条件を固めながら、双方合意のうえで売買契約を締結します。
契約のタイミングでは、専門家の立ち会いのもと、買主と売主が不動産会社に集まって手続きを進めるのが一般的です。
主な手続きとしては、重要事項説明、契約書の取り交わし、手付金の受領や仲介手数料の支払いが挙げられます。
③引き渡し
売買契約を結んでからは、買主のローン審査通過を確認したうえで、売却代金の決済、物件の引き渡しとなります。
引き渡しのタイミングでは司法書士などの専門家が立ち合い、所有権の移転登記などを行います。
全ての手続きがスムーズに進んだ場合、下準備から引き渡しまでは目安として6ヶ月程度かかります。
売却時期に希望がある場合は、手順を逆算しながら時間のゆとりを十分持てるようにスタートを切りましょう。
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2.売却価格を決めるポイント
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売却活動においては、適切な売却価格の設定が成功のポイントです。
ここでは、売却価格を決めるポイントや相場を調べる方法についてご紹介します。
【売却額に影響を与える3つのポイント】
マンションの売却価格を決めるポイントは、「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3つがあります。
○一般的要因・・・政治や経済の動向、法制度の変化、人口の推移、税制の動きなど。
○地域要因・・・地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格形成に強い影響を与える要因のこと。用途地域、駅や商業施設までのアクセス、街路の幅員などさまざまなポイントがある。
○個別的要因・・・不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因のこと。具体的に、土地については地積や形状、地勢など、建物については面積や築年数、設備、管理状態などがある。
【売却価格の相場を調べる方法】
おおまかな売却価格の相場は、インターネットなどを使い、自分で調べることもできます。
正確な金額を知りたい際には、マンションの一括査定サイトから査定依頼をしてみましょう。
査定依頼をするとすぐに不動産会社から連絡が来るので、日程を確認し訪問査定をしてもらいます。
訪問査定後、不動産会社からマンションの査定金額を教えてもらうことができます。
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3.媒介契約の種類
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不動産会社との媒介契約の方法には3つの種類があります。
それぞれの主な特徴は以下の表のとおりです。
※レインズ：不動産情報を一元化し、スピーディーな不動産売買を実現するシステムのこと。不動産会社のみが閲覧できる。
実はこの３つ、大きく2つに分けることができます。
①複数の会社と媒介契約を結び、売却活動を行う：一般媒介契約
②1社のみと媒介契約をを結び、売却活動を行う：専任媒介契約・専属専任媒介契約
②の専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは「自身で買い手を見つけることができるか否か」という点です。
専任媒介契約は、自身で買い手を見つけることができます。
つまり自身で知り合い等に声をかけて、買い手を見つけることが良しとされています。
しかし専属専任媒介契約は、自身で買い手を見つけることができず、契約した不動産会社から紹介された買い手のみと売買します。
これを見て、こう思われる方はいませんか？
「複数の会社と契約したほうが、買い手が見つかりやすいよね」
実は買い手の見つかりやすさに、差はほとんど無いんです。
現在、「SUUMO」や「アットホーム」等のインターネットサイトでマンションをお探す方がほとんどです。
不動産会社も自社HPだけでなく、これらのサイトに掲載します。
ですので不動産会社への問い合わせも、ほとんどがこれらのサイトから。
しかも、マンションを探されている方って「毎日サイトを見ている」という方がほとんど。
希望条件の新着物件を見逃す人はまずいません。
気になった人がいれば、掲載後すぐに問い合わせがあります。
1つのサイトに何件も同じ物件が掲載されていても、1件掲載されていても、問い合わせるのはそのマンションがほしい人。
そのマンション自体の問い合わせ件数はほとんど同じになります。
この契約方法で変わるのは、その問い合わせの入り口の数。
入り口の数を複数にするか、１つにするかで売主の負担は大きく変わります。
以下のイラストをご覧ください。
複数にすると、問い合わせの度にそれぞれの不動産会社から売主に連絡がいきます。
内見の日程調整や、その後の買い手の状況等、ご自身で管理しなければなりません。
一方、入り口を１つにすると、その手間を全て１社の不動産会社が担ってくれます。
内見日の日程調整も、その後の買い手の状況も1人の担当者に聞けば分かります。
いかがでしたでしょうか？
それぞれの媒介契約方法にメリット・デメリットがあったと思います。
上記の説明を読んでなんとなく感じたかもしれませんが、「専任媒介契約」を選ぶ方が多いです。
そして余談ですが、ガウディランドで「専任媒介契約」を結ぶともう1つ”特別なメリット”もあるんです。
・・・それは是非、マンションご売却の際に弊社にお問い合わせください。
きっと嬉しいメリットになりますよ！
最後にそれぞれのメリット・デメリットを以下の表で確認してみましょう。
ここまで読んでいただき、ありがとうございました。
少々分かりにくいところもありましたよね。
それに初めての不動産売却は分かりづらいことや、不安なことが多いかもしれません。
でもご安心ください！
そんな時は弊社の売却専門アドバイザーにご相談ください。
宮城や仙台でのマンション売却に詳しいスタッフがお待ちしております。
お電話・オンライン相談・訪問等でのご相談を承っておりますので、気になっていることがございましたらお気軽にご相談くださいね！
