マンションの寿命っていったい何年??

マンションの寿命っていったい何年??

中古を買ってリノベーションしたいけど、マンションの寿命っていったい何年??

皆さま1度は考えるところですね!

今回はマンションの寿命について書いていますが、この記事には、私の考え方や個人的見解がふんだんに盛り込まれています。これが正解!というものではありませんので、皆様の選択の参考にしてください!

マンションの寿命は117年!!!

マンションの寿命っていったい何年??

マンションの寿命に明確な答えは出ていませんが、マンションの寿命は何年ですか?とお客様から聞かれると、私は117年が目安です!とお答えしています。

最大の根拠は『“国土交通省”がそう定義しているから』です。私を含め、不動産会社の意見でも、建築士の意見でもなく国がそう定義しているので、一番信用をしています。

※国土交通省「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」より

鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定

『物理的』という部分が良くわからないですよね?

調べると、建築を『物』として見たときの寿命を指すそうです。まさに、我々の知りたい“寿命”とはコレの事です!

 

またそれとは逆に、《耐用年数》という言葉があります。これは税法上、会計上の話で、通常の維持補修を加えるという条件下で、減価償却資産が利用に耐えることができる年数、すなわち通常の効用持続年数で、会計上の帳簿価格や所得に対しての経費とすることのできる価格。ということなので、皆さんが気にしている実際の建物の寿命とは少しニュアンスが違うものになります。

また、少し困惑されるかもしれませんが、実は建物を建物としてではなく“不動産・資産”として見ていくと、『建物の状態・機能にかかわらず、一律に築20 ~25年で建物の市場価値が0になる』という考え方(慣行)があります。

 

さて、『物理的寿命117年』『築20~25年で建物の価値は0とする』

この2点から私はこんな風に考えます!

『築25年以上の中古マンションって、あと90年以上も持つのに建物価値(≒価格)が0だから、とても安くてお得!』

中古を買ってリノベーションを検討するなら、築25年以上のマンションに好きなだけリノベーションを乗っけるのがコストパフォーマンスが一番良いのではないか!!!

住宅としてまだまだ使えるのにほとんど土地価格のみでマンションが買えます。例えば、仙台駅徒歩圏内の築35年の1,500万円のマンションに、リノベーションで1,200万円かけたとしても、新築で買うよりかなりリーズナブルでお得。しかも建物の寿命まであと82年もあるんです。

 

話を戻しまして、鉄筋コンクリート造マンションの寿命117年説ですが、さらに言うと、短く見て117年と考えています。

寿命『117年』は、近代の進んだ維持管理方でさらに延びる!

マンションの寿命っていったい何年??

マンションの寿命を考えるうえで欠かせないのが、維持管理・修繕の話です。1979年に出版された著書「建築の維持管理」(著:飯塚裕 出版:鹿島出版会)によれば1960~70年代のマンションでは修繕計画が作成されないマンションも多く、マンションの維持管理は現代とは遠く及ばないほどずさんだったようです。

居住者(区分所有者)から積立金を集めていなかったケースも多く、結果的に老朽化を放置するだけにならざるを得ないマンションも多く存在します。

国土交通省は、この本を根拠論文としてマンションの寿命を117年と推定しているのです。つまりこの本は出版される1979年より以前のマンション管理を見て寿命117年と推定しているので、それ以降に建てられ維持管理されているマンションは管理会社のスキルや技術が年々向上し、『117年』という寿命を延ばすことはあっても縮めることはないと判断できます。

築35年のマンションの寿命はあと82年、、どう考えてもお住まい探しをされているあなたより長生きするでしょう!そう考えれば築35年の中古マンションを躊躇することなく購入することができるのではないでしょうか。

中古マンション探しは、『中古のプロ』にお願いしましょう!

マンションの寿命っていったい何年??

ここからは、お住まい探しの話です。

中古マンションを安いからという理由で飛びつくのは危険です。

注意しなければいけない点は多く存在し一般的な不動産会社では、リスクや注意点を把握し切れていません。

先月こんな悲しい事がありました。中古マンションを一般的な不動産会社を通し購入されたお客様が来店されました。当社には、リノベーションのデザインと工事をお願いしたいという依頼でした。

リノベーションする為に購入したマンションのお部屋を見せていただくと、まず理想の間取りが入らない。そしてリノベーション前提で探していると伝えたにもかかわらず、不動産仲介会社が注意点を把握していいなかった事が原因で、200万円余計に支払わないと、理想のリノベーションにならないことが発覚しました。

中古住宅に特化した、中古+リノベーションの専門店にお住まい探しを依頼していれば、きっとその物件は購入していなかったと思います。

中古+リノベーションを検討されている方は、是非当社にご相談くださいませ。

長くなりましたが、ここまでコラムを読んでいただいた皆様、ありがとうございました!


中古物件探し・リノベーションのご相談は【ガウディランド 】へ!
仙台市若林区清水小路1-7 (五橋駅より徒歩1分)
メール:info@gaudi-land.co.jp
電 話:022-302-6461

EVENT MORE