住宅ローン控除【中古物件購入】

住宅ローン控除【中古物件購入】

今回は、住宅ローン控除について、多くの質問がございますので、簡単に仕組みと要チェックポイントを解説していこうかと思います。

 

そもそも住宅ローンってなに?

 

住宅ローン控除とか住宅ローン減税とか言われていますが、どちらも同じ意味で、「住宅借入金等特別控除」のことを言います。

どんな制度かと言いますと、その年の住宅ローン残高の1%が所得税(控除しきれない場合は住民税)から控除されるというものです。毎年の上限額は40万円で、これが13年間続くので、最大520万円の控除額ということになります。

凄くお得ですよね。

ですが、「誰でも」「どんな物件でも」住宅ローンさえ組んでいれば、と言うわけにはいきません。住宅ローン控除には利用条件があり、条件に適合した物件を選ぼうとすると、本当に叶えたい暮らしが実現できなくなるかもしれないのです。

 

それではここからは要チェックポイントについて解説します。

中古マンションの最大控除額は200万円???

住宅ローン控除【中古物件購入】

まず押さえておきたいのは、住宅ローン控除の例外についてです。実は、消費税が非課税となる住宅は平成26年時の金額が適用されて、控除額が毎年最大20万円、10年間で最大200万円までになるのです。

 

ん???どゆこと???

消費税が非課税になる住宅って何???

 

消費税が非課税になる住宅とは、みなさんが検討している中古マンション、中古戸建のことです。

中古物件の売主の大半は「個人」であるため、消費税は非課税(営利目的でない個人同士の売買なので消費税はかからない)になるのです。

そういった場合、3,000万円のローン残高でローン控除を申請しても、3,000万円の1%にあたる30万円が上限ではなく、上限額は20万円になるということです。

 

※売主さんが業者(不動産屋さんなど)の場合は、購入時に消費税を支払うことになるので最大520万円の控除額

所得税額によって控除額は大幅に変わる

例えば住宅ローンが2,000万円なら1%が控除額になるので20万円が控除対象になりますが、年間に収めた所得税額と住民税の額がそれ以下の金額であれば、控除されるのは20万円以下になります。住民税は、課税所得の7%または13.65万円のうち少ない方の額が適用されます。

すなわち!毎年年末の住宅ローン残高が2,000万円以上、そして所得金額が一定額以上ないと、控除額が最大にはならないということです。

物件の条件に制限がある

築年数

・中古マンション→築20年以内
・耐火建造物(RC造)→築25年以内


床面積

・50㎡以上(登記面積が床面積の1/2以上が自己の居住用)

(*上記の築年数を超えた建物でも「耐震基準適合証明書」を取得することができれば、住宅ローン控除などの減税を受けられます)

用件についてはその他にも多数あります!

 

実はここが最大の落とし穴です。ローン控除を受けたいばかりに物件選びの幅を狭めてしまうのは非常にもったいないことですし、物件選びに時間がかかって、現在の住まいの家賃がかさんでしまってはせっかく控除を受けても相殺されてしまって本末転倒です。
住宅ローン控除を受けられない物件はそもそもの売値が格段に安い場合がほとんどですので、住宅ローン控除にばかりこだわりすぎるのはどうでしょう。

住宅ローン控除ってやっぱりお得!?

住宅ローン控除は必ずしも満額控除されるものではありませんし、そこにこだわって物件選びをすると、築年数や面積などに制限が出てしまい、いつまでたっても物件が見つからないことも。

そう考えると、住宅ローン控除ありきの物件選びは考えものです。

さらには、適用物件があったからといって、予算オーバーしてしまっては元も子もありません。

第一は、無理なく返済できる予算を組むことと、自分が日々を豊かに暮らせる住まいを探すことを大切にしましょう。その上で住宅ローン控除ができそうであれば、ぜひ利用してください。その方が、長期的な目で見て後悔がないはずです。

住宅ローン控除を受けるには確定申告が必須

住宅借入金等特別控除は確定申告をしないと適用されません。サラリーマンの方で毎年会社に年末調整をしてもらっている場合は確定申告になじみがないと思うので、うっかり忘れてしまわないように注意しましょう。

 

※必要書類や要件等の詳細については国税庁のHPで確認してみてください!

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