11.マンション売却で起こり得る8つの失敗とは? 対策をして納得の条件で家を売ろう

11.マンション売却で起こり得る8つの失敗とは? 対策をして納得の条件で家を売ろう
不動産

マンションの売却で起こり得る失敗には、どのようなものがあるのでしょうか。マンションの売却は個人の方であれば、人生でそう何度も経験するものではありません。

また、価格の大きな資産の売却なので、少しの失敗が大きな損失につながってしまいます。この記事では、マンション売却で起こりがちな失敗事例8つと、その対策について解説します。

 

目次====================================

マンション売却で失敗しないために!まずは流れを把握しよう
1.事前準備
2.査定
3.媒介契約
4.売却活動
5.売買契約
6.決済・引き渡し
マンション売却で起こり得る8つの失敗と対策
1.マンション売却の実績が少ない不動産会社に依頼してしまった
2.相場を把握せずに売却価格を設定してしまった
3.マンション売却に適さない時期に売り出してしまった
4.相場を把握せずに値下げをしてしまった
5.内見前に十分な準備ができていなかった
6.売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまった
7.マンション売却にかかる税金を把握していなかった
8.契約不適合責任に関する認識に相違があるまま売却してしまった
まとめ
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マンション売却で失敗しないために!まずは流れを把握しよう

マンションの売却で失敗することがないように、まずは全体の流れを把握しましょう。マンションの売却には大きく分けて6つのステップがあります。ここでは、ステップごとに内容について紹介していきます。

1.事前準備

マンションの売却を進めるにあたって、不動産会社に連絡する前に事前準備を行いましょう。事前準備の段階では、「売却の希望条件」「マンションのローン残高」「必要書類」の3つについて確認します。

売却の希望条件として、いつ頃までに売却したいか、いくらで売却したいかなどの条件を整理しておくことで、その後の売却活動がスムーズになります。また、マンションローンの残高を確認することによって、最低いくらで売却すればローンが完済できるのかが分かるでしょう。

マンション売却の必要書類としては、権利証・管理規約・修繕計画・固定資産税評価証明書などがあります。
 

2.査定

情報収集が終わったら、不動産会社に対して査定を依頼しましょう。査定の依頼をする前に、近隣中古マンションの売り出し価格を調べ、相場価格を知ることも大切です。自分の売却希望価格や、査定結果が妥当であるかを判断する目安となります。
 

3.媒介契約

査定結果を基に、マンションの売却を媒介してもらう不動産会社を決め、契約します。不動産会社はマンションを売却するために、広告を出したり、インターネット上に物件を掲載したりと、売却のための協力をしてくれます。

そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。周辺地域の売却実績や口コミ、査定時の対応などを参考にしましょう。


4.売却活動

媒介契約によって、広告などの売却活動は不動産会社が代行してくれます。売主は、購入希望者が内見を希望した際に、スムーズに見られるよう準備をしておきましょう。

内見時の部屋の第一印象は重要なポイントです。室内に清潔感を与えるために、念入りに掃除をしておくと印象もよくなります。内見者に対してはていねいに対応し、質問された内容にはしっかりと誠実に答えるようにしましょう。


5.売買契約

購入希望者があらわれた場合、不動産会社を経由して購入申込書を受け取ります。購入条件について交渉が必要な場合は、この段階で不動産会社を介して交渉を行います。

申し込みが複数あった場合は、先着順になるのが一般的です。購入条件が折り合わなかった場合や、申し込みがキャンセルとなった場合は、次の申込者とやり取りをします。そして、売主と買主の希望条件が折り合うと、売買契約を結びます。


6.決済・引き渡し

売買契約が結ばれたあとに行うのは、決済と呼ばれる売却に関する金銭の支払いです。決済では、売主・買主・不動産会社・司法書士などが集まります。売買代金が支払われ、所有権の移転や抵当権の設定など登記手続きが無事に終わったら、物件の引き渡しです。


 

マンション売却で起こり得る8つの失敗と対策

マンションの売却の失敗には、どのようなものがあるのでしょうか。ここでは8つの失敗事例と、その対策について説明していきます。
 

1.マンション売却の実績が少ない不動産会社に依頼してしまった

マンション売却は一戸建て住宅と異なるため、不動産会社によって得意・不得意があります。マンション売却では、管理規約や修繕計画の把握などが大事な部分であり、一戸建て住宅に比べて専門的な対応が必要です。

その点を理解せずに、マンションの売却実績が少ない不動産会社に依頼してしまうと、希望条件どおりの売却結果とならない可能性があります。


■査定は複数社に依頼しよう

マンションの売却査定は、比較検討することが重要です。1社のみに査定を依頼してしまうと、比較検討の判断材料が少ないため、査定結果が妥当なものか判断できません。インターネット上にある一括無料査定サイトを活用し、複数社に査定依頼をするようにしましょう。
 


2.相場を把握せずに売却価格を設定してしまった

マンションの売却が長期間決まらないことの主な原因は、価格設定です。相場を把握せずに高い価格を設定してしまうと、なかなか買い手は見つかりません。しかし、長期間売れないことを理由に、相場よりも低い価格まで値下げをしてしまうと、早期売却にはつながりますが売主の利益は減ってしまうでしょう。

■相場にあった価格設定が大切

マンションの売却価格を設定する際は、周辺のマンション売却価格の相場を知ることが重要です。妥当な価格設定を行うほうが、適切な期間内に決まりやすくなります。事前準備の段階で相場についても確認しましょう。



3.マンション売却に適さない時期に売り出してしまった

マンションなどの不動産の価格は、景気変動による影響を受けやすい傾向にあります。不動産市場が下落しているタイミングでマンションを売却すると、当然ながら売却価格は落ち込むことでしょう。

■適した時期を知るには入念なリサーチが必要

マンション売却に適した時期を知るには、入念なリサーチが必要です。情報源としては、国土交通省の地価公示や、マンション・建売の市場動向について調査するといいでしょう。

また、自分で調べることが難しい場合は、不動産会社などに相談し、プロの意見を聞くようにしましょう。まずは売却査定サイトで、査定価格を不動産会社に出してもらい、相場感を押さえておくことが大切です。

 

4.相場を把握せずに値下げをしてしまった

売却に出したマンションがなかなか売れない場合、対応策として値下げを行うことがあります。値下げは物件の魅力が相対的に高まりますので、早期売却につながりやすいです。しかし、相場よりも低い価格で売却してしまうと、本来売れるはずであった価格に比べて、売主が得られる利益は減ってしまいます。

売れない理由は価格だけとは限りません。不動産会社の担当者の積極性が足りなかったり、広告活動が不十分なものであったりする場合には、相場どおりの価格でも売れない場合があります。


■不動産会社の「囲い込み」に注意

「囲い込み」とは、売主と買主を同じ不動産が仲介する、「両手取引」を故意にねらうことです。両手取引自体は法律で禁止されていません。しかし意図的に両手取引をするために、他社に物件情報を開示しなかったり、うその説明をしたりする囲い込みは違法です。

囲い込みは、売主と買主の双方から手数料を得たいと理由から行われます。そして他社に紹介されないことにより、売主は売却の機会を失ってしまいます。

囲い込みだと気づくことは難しいかもしれませんが、不動産会社の口コミ情報などは確認するようにしましょう。LIFULL HOME’Sでは、独自の安全基準で審査をした不動産会社のみを掲載しています。



5.内見前に十分な準備ができていなかった

内見は、購入検討者が正式に購入を決めるための重要な場面です。同じ物件であっても、内見時の印象次第で結果は大きく変わってきます。内見の申し込みがあったら、清掃・整頓を丁寧に行い、物件がよく見えるようにしましょう。ハウスクリーニングまで行う必要はなく、ありのままの状態をできる限りきれいな状態で見せられるのであれば、問題はありません。


■内見時に伝えることも準備しておく

内見時には何を伝えればよいか分からず、ついしゃべりすぎてしまうことがあります。物件のセールスポイントについては、不動産会社の担当者が伝えてくれますので、落ち着いて対応をしましょう。

実際に住む売主しか知り得ない、地域の情報や近所の様子などについて伝えることを準備し、最後にプラスアルファで伝えられると、印象もよくなります。



6.売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまった

売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまった、という失敗もあるかもしれません。ここでは、マンションの売却において重要な、住宅ローンについて解説します。


■住宅ローンの残債を把握しておく

マンションの売却は、住宅ローンの残債を把握しておく必要があります。基本的に住宅ローンを完済しないと、マンションを売却できません。仮に、住宅ローンの残債を下回る価格でしか売れなかった場合、手持ち資金やほかの金融機関から借り入れをするなどして、住宅ローンを完済しなければなりません。


■適切な「最低価格」の設定も重要

前述のとおり、マンションの売却には住宅ローンの完済が必須であるため、住宅ローンの残債を踏まえた最低価格の設定が必要です。相場どおりの価格で売れたとしても、住宅ローンを完済できなければ意味がありません。相場価格だけではなく、自身の状況に合わせた適切な最低価格を設定しましょう。


■それでも下回ってしまった場合は「任意売却」で売る

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関に対して、「住宅ローンを完済できないが、マンションを売却する」ことを承諾してもらう方法です。売却後に残った残債については、一括返済を求められることなく、無理のない返済計画のもとで返済を続けていくことが可能です。

売却価格の相場などを確認し、住宅ローンの残債を下回る価格でしか売れないことが判明した場合、任意売却に切り替えることも検討しましょう。



7.マンション売却にかかる税金を把握していなかった

マンションの売却にかかる税金を把握していなかったために、思いがけず費用がかかったというケースもあります。以下では、マンションの売却にかかる3つの税金について説明します。


■売却にかかる3つの税金を把握しておく

マンションの売却にかかる税金は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3つです。このうち、印紙税と登録免許税については、いずれも高額な税金ではありません。しかし、譲渡所得税については注意が必要です。マンションの売却により利益が発生した場合、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
 

譲渡所得の計算式

【譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用】
 

譲渡収入金額は、マンションの売却価格のほかに、固定資産税や都市計画税の清算金も含まれます。譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税・登録免許税などの諸費用のことです。取得費用は、マンションの購入代金から減価償却累計額を差し引いた金額を指し、購入時の仲介手数料や設備費も含まれます。



8.契約不適合責任に関する認識に相違があるまま売却してしまった

契約不適合責任とは、契約内容と適合していない欠陥・不良の修繕について、売主が責任を負うことです。契約不適合責任を知らないがために、売主は売却後に予期せぬ責任を負うことがあります。


■買主としっかり認識をすり合わせ、契約書を交わす

契約不適合責任は任意規定といい、当事者間の合意があれば、必ず順守しなければいけない規定ではありません。契約不適合責任免責と売買契約書に記載することによって、売主は一切の責任を負わないことも可能です。

契約者不適合責任を免責とできるか否かは、買主との契約内容次第です。しかしあとのトラブルを防ぐためにも、売主は事前に物件の欠陥・不良について、書面をもって買主に伝えておくようにしましょう。


 

まとめ

今回は、中古マンション売却の失敗事例と、対策について解説してきました。中古マンションの売却の際は、自分だけで考えずに、不動産会社とも相談し、プロのアドバイスを聞くようにしましょう。

また、事前の情報収集をしっかり行うことが、売却手続きをスムーズに進める鍵となります。中古マンションの売却を検討する際は、今回挙げたポイントを参考にして、希望条件どおりの取引ができるようにしましょう。