どうしたら家を高く売れる？ 〜希望の売却を成功させる方法〜
- 2022.08.30
- 不動産売買
こんにちは！宮城・仙台の中古リノベと新築casa取扱店ガウディランドの佐藤寧々です！
実はガウディランドは中古マンションのご売却もお手伝いしています！
みなさんはご自宅を売却するとしたら、いくらの値段をつけますか？
またこれから中古物件を購入するとしたら、その中古物件にはいくらお金を出しますか？
不動産の価格には定価がなく、基本的には売り手と買い手の合意した価格で取引を行うこととなります。
自分が売りたい価格と、買い手が望む価格がかけ離れていては、取引は成立しません。
家を高く売るためには、売り手側が事前にさまざまな知識を押さえておくことが重要です。
そこで今回は、家を高く売るために知っておくべきポイントや注意点について解説していきます！
目次＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1.家を売る基本的な流れ
2.住宅ローンが残っている家を売ることはできる？
3.売却相場を調べる方法とポイント
4.不動産会社との関係性も大切
5.売却を成功させるコツ
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1.家を売る基本的な流れ
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お客様からよく
「売却はしたいけど、何から始めればよいか何もわからないんですが大丈夫ですか？」
と、ご相談をいただきます。
不動産の売却は人生においてそう何度も経験するものではありませんから、不安を感じるのも無理はありません。
わからないことは、ガウデイランドのような不動産売却を行っている会社に相談しましょう。
ここでは、不動産売却の大まかな流れについて紹介するので、なんとなくイメージを付けてみてください。
では家を売るときの基本的な流れを、3つに分けてご紹介します。
①家を売り出すまでにすること
家を売ることを決断したら、まずは価格を決めるために査定依頼を行いましょう。
自分で相場を確かめたり、複数の不動産会社に査定をしてもらったりしながら、売り出し価格を決めていきます。
ちなみに複数の会社に査定してもらうなら、不動産の一括査定サイトがおすすめです。
ご自宅のあるエリアを取り扱っている不動産会社が対応してくれます。
申し込むとその不動産会社から連絡が来るので、訪問査定日を決めて査定を行ってもらいましょう。
取り扱っている不動産会社が多いと、沢山連絡がくるので正直びっくりしてしまうかもしれません。笑
でもここを乗り越えれば、査定金額や周辺のマンションの売買状況が把握できます。
その後、納得のいく価格で取り扱ってくれる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結んで実際に売り出しを開始します。
ここまでに必要な期間は1～2ヶ月程度が目安です。
ここで注意するのは「不動産会社の出した査定金額で売る」というわけでは無いということです。
「一番高い査定金額を出した会社と契約し、その価格で売る」と思われる方が多いのですが、実際売り出す金額は売主が決めます。
あくまでも、査定金額は売出し価格の参考にしてみてください。
「うちの会社なら高く売れます！」
と、相場よりも高い査定額を提示してくる会社もあるので要注意です。
相場からかけ離れた価格設定は、成約まで長期戦になる原因になりかねません。
何度も価格を下げたり、長期間売り出されている不動産は、
「何か問題があるから売れないんだ」
「1ヶ月待てばもう100万円下がるだろう」
という印象を買い手に与えてしまう可能性があります。
価格の設定が契約の流れを大きく左右します。
査定金額を鵜呑みにしないようにしましょう。
「じゃあ、うちのマンションはいくらで売り出せば売れるんだ？」
そう思ったら、いつでもご相談ください。
売れるための作戦会議、一緒にやりましょう！
②家の売り出し中にすること
仲介してくれる不動産会社と媒介契約を結んでからは、必要書類を用意して実際に買い手を見つける段階に入ります。
広告を打ち出し、必要があれば価格の交渉や内覧などを行いながら、丁寧に買い手を探すことが重要です。
買い手が見つかってからは、不動産会社が買い手に重要事項の説明を行い、売買契約を結びます。
売却活動に必要な期間の目安は1～3ヶ月とされています。
③売買契約後にすること
契約がまとまってからは、不動産会社や司法書士の立ち会いのもとで決済を行います。
決済時に必要な書類は数が多いため、不動産会社の説明に基づいて1つずつ準備していきましょう。
決済が完了したら鍵の引き渡しを行い、所有権の移転登記をして不動産の所有権を買い手へ移します。
所有権の移転登記については、司法書士に依頼するのが一般的です。
その後売却利益が生まれた場合には、譲渡所得として確定申告を行います。
売却までにかかる最終的な期間は、売り出しを始めてから6ヶ月程度は必要とされています。
全体を通して余裕のある計画を立てることが大切です。
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2.住宅ローンが残っている家を売ることはできる？
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住宅ローンが残っていても、家を売ることはできます。
急な転勤などで、住宅ローンが残った状態で家を手放さなければならない方のご相談は結構あります。
ただし、以下の点を注意する必要があります。
【売却代金でローンを完済できること】
住宅ローンが残っている状態では、その住宅の抵当権はローンを融資している金融機関などが持っています。
そのため、抵当権が消えるまでは家を自由に売ることができません。
しかし売却代金でローンを完済することができれば、問題なく売却の手続きを進めることが可能です。
この状態は「アンダーローン」と呼ばれ、住宅ローンを残しながら売却をするうえで最も理想的なケースだといえます。
【オーバーローンになってしまったら】
売却価格だけでローンを完済できない状態を「オーバーローン」と呼びます。
この場合、足りない分の差額を補う必要があります。
自己資金で賄うことができれば良いものの、難しい場合にはそれ以外の方法を考えなければなりません。
例えば、新たに家を購入するなら、住み替えローンを利用してこれまでのローンと借入先を1つにまとめるといった手段が考えられます。
いずれにしても、住宅ローンが残っている場合にはオーバーローンの可能性にも目を向けておくことが重要です。
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3.売却相場を調べる方法とポイント
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売却活動をスムーズに行うためには、適切な価格の設定が重要となります。
ここでは、売却相場を調べて、適正価格を設定するためのポイントを3つご紹介します。
①公表されたデータにアクセスする
国土交通省が公表している「土地総合情報システム」では、実際に行われた不動産取引のデータが示されており、土地や建物の相場を簡単に調べることができます。
また、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」でも、一戸建てやマンションの取引事例を確認することが可能です。
こうしたデータを基に、近隣の土地の値段や条件が似ている物件の取引価格を調べれば、そこから相場を把握することができるのです。
②ポータルサイトのサービスを利用する
ポータルサイトを通して売却査定依頼をする不動産会社を探すことができます。
売りたい不動産の種類や売却理由、物件の所在地といったさまざまな観点から検索を行えるため、理想に合った仲介会社を見つけやすいサービスです。
③不動産一括査定サービスを利用する
不動産の価格は査定する人によってばらつきが生まれるため、正確に家の相場を調べるためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。
不動産一括査定サービスを利用すれば、同時に複数の会社へ査定依頼ができるため、入力などの手間を大幅に省くことができます。
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4.不動産会社との関係性も大切
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中古住宅の売買においては、売り手も買い手も不慣れである場合が少なくありません。
そのため、仲介をしてくれる不動産会社との関係性も成功を左右する重要なポイントとなります。
「信頼できる自分に合った不動産会社の見極め方って何？」
って思われますよね。
不動産会社には、それぞれに取り扱う物件の種類によって得意分野があります。
「マンションの売買に強い」「投資物件に精通している」といった異なる強みです。
まずは目的に合った会社を見つけるためにも、複数の不動産会社へ査定を依頼してみましょう。
また先程もお話しましたが、高い価格査定をしてくれたからといって、必ずしもその会社が契約を優位に進めてくれるとは限りません。
こちらの質問に明確に答えてくれる会社であるかどうか、こちらの状況に応じた対応をしてくれるかなど、信頼性を見極めてみてください。
さらに、会社とともに担当者の見極めも重要となります。
具体的な提案をしてくれたり、分からないところを丁寧に説明してくれたりする人を選んだ方が、売却活動をスムーズに行えるでしょう。
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5.売却を成功させるコツ
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◎家を売却するには6ヶ月程度の期間が必要であり、ゆとりを持ってスタートすることが重要
◎住宅ローンが残っていても売却はできるが、売ったお金で残債を支払いきれない場合は何らかの対処が必要
◎適切な売却価格を設定するため、データを基にあらかじめ相場を調べておくことが大切
◎売却時にかかる費用や税金を事前に試算しておく
◎不動産会社や仲介担当者の見極めも重要になってくる
と言っても、初めての不動産売却は分かりづらいことや、不安なことが多いかもしれません。
でもご安心ください！
そんな時は弊社の売却専門アドバイザーにご相談ください。
宮城や仙台でのマンション売却に詳しいスタッフがお待ちしております。
お電話・オンライン相談・訪問等でのご相談を承っておりますので、気になっていることがございましたらお気軽にご相談くださいね！