不動産における譲渡税とは？〜節税につながる特例も紹介〜
- 2022.07.26
- 不動産売買
こんにちは！
宮城、仙台の中古リノベーション専門店ガウディランドの佐藤寧々です！
みなさんは「譲渡税（譲渡所得税）」をご存知ですか？
不動産の場合、所有している不動産を売って所得を得たときに発生するのが「譲渡税（譲渡所得税）」です。
今回は税額の計算方法や申告の流れ、不動産の譲渡において利用できる特例などについて解説していきたいと思います。
不動産売却時に具体的にどのような行動を取ればよいのかいまいちイメージが沸かない…という方は是非ご覧ください！
目次＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1.譲渡税（譲渡所得税）とは？
2.節税につながる特例と注意点
3.まとめ
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1.譲渡税（譲渡所得税）とは？
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譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課税される所得税と住民税のことを指します。
税金の基本的な仕組みを紹介すると共に、税額の計算方法や申告する流れについて解説していきます。
【譲渡税（譲渡所得税）の基本的な仕組み】
所有している不動産を売却したときに利益が出ると、譲渡所得として取り扱われます。
ただし、税務上は譲渡所得税という税金は存在せず、あくまでも所得税と住民税が発生することになります。
所得税と住民税は分離課税という仕組みがとられているため、他の所得とは分けて計算されます。
譲渡所得は、「収入金額－取得費－譲渡費用」という式で計算します。
では、それぞれの項目についてポイントを押さえていきましょう。
「収入金額」は不動産を売却したときの価格であり、「取得費」とは購入したときの代金と費用を足し合わせたものを指します。
そして「譲渡費用」というのは不動産を売却したときにかかった費用のことです。
「取得費」として挙げられるものは、土地や建物の購入代金の他にも各種税金や仲介手数料などがあります。
「譲渡費用」としては仲介手数料や印紙税の他にも、名義の変更料や建物の解体費用などが含まれます。
建物については、購入してから年月の経過と共に資産価値が目減りしていきます。
減価償却費を取得費から引いていく点にも注意しておきましょう。
減価償却費の計算は、次のとおりです。
「減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（※）」
（※） 1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます。
【税額の計算方法と申告の流れ】
譲渡所得税は、所得に決められた税率を掛け合わせて計算されます。
ただ、不動産をどのくらい所有していたかによって税率は違ってきます。
不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に該当し、
『課税短期譲渡所得金額×30％』となります。
一方で、所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」となり、
『課税長期譲渡所得金額×15％』によって計算されます。
そして、長期譲渡所得では所有期間が10年を超えると6,000万円以下の部分については「マイホームの軽減税率の特例」が適用されます。
6,000万円以下の部分は「課税長期譲渡所得金額×10％」、
6,000万円超える部分は「(課税長期譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円」
で計算することができます。
譲渡所得にかかる所得税は、確定申告を行うことで納税をします。
確定申告を行えば住民税に関する手続きを行う必要はありません。
会社員などの場合は勤務先が天引き、自営業の場合は市区町村から納付書が送られてきて一括で支払う、もしくは年4回に分けて税金を納める流れとなります。
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2.節税につながる特例と注意点
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不動産の譲渡においては、節税につながるさまざまな特例が設けられています。
特例の仕組みを正しく理解することが、税負担の軽減につながっていくでしょう。
それでは、不動産の譲渡における4つの特例について詳しく見ていきましょう。
①3,000万円の特別控除
特例として利用できるものの中でも、多く利用される仕組みです。
譲渡所得のうち最大で3,000万円までは控除できるというものであり、特別な条件はないため幅広く活用できます。
ただし、住宅ローン控除と併用ができなかったり、前年・前々年に控除の適用を受けていると利用できなかったりするので注意しましょう。
②軽減税率の特例
6,000万円以下の部分は「課税長期譲渡所得金額×10％」、
6,000万円超える部分は「(課税長期譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円」
で計算することができます。
③損益通算の特例
売却した不動産が購入価格よりも下回ったときに適用されるもので、他の所得と損失を相殺することによって、所得税や住民税の負担を減らすことができます。
④特定の居住用財産の買換えの特例
元々住んでいたマイホームを売却して出た利益が、新たに購入した住居の購入金額よりも少ない場合に、その利益に対する課税が新しく購入した住居を売却するまで繰り延べられます。
【特例を利用する場合の注意点】
譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられているものの、特例の中には併用できないものもあります。
ですので、どの組み合わせで利用するのかを考える必要があります。
たとえば、「買換え特例」は「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」との併用ができません。
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3.まとめ
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◎不動産を売却して所得を得たときには、譲渡所得税が発生する
◎譲渡所得は「収入金額－取得費－譲渡費用」によって計算される
◎短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が異なる
◎不動産の譲渡ではさまざまな特例が用意されている
◎特例の中には併用できないものもあるので注意する
上記の要点を抑えて、賢く不動産の売却をしましょう。
ちなみに、みなさんは不動産を購入した時の契約書や領収書は今どこにあるか分かりますか？
特例を利用するうえでは、不動産の取得費に関する書類が必要になります。
不動産購入時の書類は売却時の節税につながりますので、忘れない場所に保管しておきましょう。
と言っても、初めての不動産売却は分かりづらいことや、不安なことが多いかもしれません。
でもご安心ください！
そんな時は弊社の売却専門アドバイザーにご相談ください。
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