不動産売却の節税ポイントとは？
- 2022.09.13
- 不動産売買
こんにちは！ガウディランドの佐藤寧々です！
ガウディランドと言えば、宮城・仙台の中古リノベとcasa取扱店のイメージでしょうか？
実はガウディランドは中古マンションのご売却もお手伝いしています！
ところでみなさん、節税したいですよね？
不動産を売却するときもポイントを知っていれば、節税ができます。
不動産売却においては、まず税金の種類を把握しておくことが重要です。
そのうえで基本的な計算方法を知り、節税につながる「特別控除」などの仕組みを押さえていきましょう。
実際にシミュレーションをして、どれくらいの税金がかかり、節税できるのかを理解することも大切。
ということで！今回は、不動産を売却するときに発生する税金や節税のポイントについて紹介したいと思います。
目次＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1.不動産売却にかかる税金の種類
2.譲渡所得税の計算方法
3.押さえておきたい特別控除や特例
4.まとめ
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1.不動産売却にかかる税金の種類
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不動産の売却時には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税（復興特別所得税を含む）・住民税などの税金がかかります。
それぞれの内容や費用の目安についてまとめると、次のとおりです。
これらの税金は不動産の所有期間や控除の適用などによって税額が大きく変わります。
基本的なポイントを押さえておきましょう。
【ポイント】
・譲渡所得税と住民税は利益が出たときだけ払うもの。
・不動産の所有年数によって、譲渡所得税の税額は異なる。
・印紙税と登録免許税は必ず支払うもので、節税はできない。
・譲渡所得税が発生するときは確定申告が必要であり、申告によって住民税額が決まる。
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2.譲渡所得税の計算方法
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不動産の売却において、譲渡所得税はケースによっては大きな割合を占めます。
正しい計算方法を把握しておきましょう。
譲渡所得税は以下の計算式で求められます。
「譲渡価格（売却額）－取得額（購入額）－譲渡費用（譲渡するために発生した費用）×税率＝譲渡所得税」
ではこれから、ポイントについて詳しく解説します。
①譲渡所得
譲渡所得とは、不動産の「譲渡価格＝売ったときの価格」から「取得費＝買ったときの価格＋買ったときにかかった費用」と「譲渡費用＝売ったときの費用」を差し引いたものです。
実際の売却価格ではなく、購入時の価格との差である点を押さえておきましょう。
購入時、売却時にかかる費用は以下のとおりです。
【購入時にかかる費用】
・仲介手数料
・住宅ローン手数料
・手付金
・火災保険料
・修繕積立金（マンションの場合） 等
【売却時にかかる費用】
・仲介手数料
・住宅ローン返済手数料
・ハウスクリーニング代
・測量費用
・解体費用 等
譲渡所得税の正しい税額を計算するためには、購入時・売却時にかかる費用をきちんと盛り込む必要があるので、領収書などを基に計算しましょう。
また、取得費について建物の場合は税法上の減価償却費相当額を控除します。
不動産の取得費は購入から長い年月が経過していると分からない場合があります。
この場合は「概算取得費」が適用され、売却額の5％が概算取得費と見なされます。
【ポイント】
・譲渡所得は、売却額ではなく、購入額との差。
・譲渡所得を小さくすると税額が少なくなる。
・取得費、譲渡費用に含まれるものを漏れなく計上する。
・取得費が分からない場合は、概算取得費が適用される。
②特別控除
特別控除とは、譲渡所得から差し引くことができるものであり、代表的なものとして「3,000万円特別控除」が挙げられます。
一般的な住宅であれば、多くの人が「3,000万円特別控除」に該当する可能性があります。
譲渡所得が3,000万円よりも少なければ、結果として譲渡所得が0円となるため、譲渡所得税が発生しないことになります。
【ポイント】
譲渡所得が3,000万円以下のときは、特別控除によって税金が発生しない場合がある。
③税率は不動産の所有期間によって異なる
譲渡所得にかかる税率は一律で決められているものではありません。
不動産の「所有期間」によって違いがあります。
「所有期間」とは、不動産の取得の日から引き続き所有していた期間のことを指します。
相続や贈与により取得したものは、原則として被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。
なお、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものを「短期譲渡所得」、5年を超えるものを「長期譲渡所得」といいます。
【譲渡所得税の計算方法】
・短期譲渡所得・・・所得税30%、住民税9%
・長期譲渡所得・・・所得税15％、住民税5％
【ポイント】
・譲渡した年の1月1日において不動産の所有期間が5年超えの場合は、税率が約半分になる。
・所有期間によって税率が大きく異なるので、不動産の取得時期を確認しておくことが大事。
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3.押さえておきたい特別控除や特例
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マイホームや空き家などに関して、特別控除やさまざまな特例が用意されています。
それぞれの適用条件や注意点について紹介します。
①居住用財産の3,000万円特別控除
譲渡所得から3,000万円までを控除できる仕組みです。
ここで注意しなければいけないのは、今この家に住んでいるのか？いつから住まれていないのか？ということ。
居住用財産とは、マイホームとして居住している物件あるいは住まなくなった日から
”3年を経過する日の属する年の12月31日まで”
に売却した物件のことを指します。
もう住む予定がない家ならば、早めに売却活動を始めるのが良いかもしれません。
【ポイント】
・住宅ローン控除との併用はできない。
・短期の入居は適用外で、別荘などは除外される。
②居住用財産売却による軽減税率の特例
10年以上マイホームを所有した後、売却する場合に適用されます。
所有期間が10年を超えている場合、
・課税譲渡所得の6,000万円までの税率が14.21％
・6,000万円を超える部分が20.315％
まで軽減されます。
こちらは3,000万円特別控除との併用が可能です。
【ポイント】
・所有期間が10年を超えると、軽減税率が適用される。
・3,000万円特別控除との併用が可能。
③特定居住用財産の買換え特例
所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上あった家であることが条件です。
こちらが適用されると、譲渡価格よりも買換えたマイホームの取得額のほうが高い場合、課税が繰り延べられて税負担がなくなります。
【ポイント】
・住宅ローン控除や3,000万円特別控除との併用はできない→有利なほうを選ぶ。
・所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上あることが条件。
④被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続や遺贈などによって取得した不動産（空き家）を売却する際に利用できる特例です。
条件を満たせば、居住用財産の3,000万円特別控除が受けられます。
【ポイント】
条件を満たせば、相続した空き家を売却するときに3,000万円特別控除が受けられる。
⑤居住用財産売却の軽減税率の特例
マイホームを売却するときに、一定の要件に当てはまる場合は長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できます。
要件としては、不動産の所有期間が10年を超えており、親子や夫婦など特別な関係のある人に対して、売ったものではないことなどが挙げられています。
【ポイント】
不動産の所有期間が10年を超えていて、他の要件を満たせば軽減税率が適用される。
⑥被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続した空き家を取り壊したり、耐震リフォームを施してから売却したりする場合に受けられます。
平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
ただし細かい条件もあるので、確認しておきましょう。
【条件】
・旧耐震法の1981年5月31日までに建てられた一戸建て住宅が対象。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。
・被相続人が一人暮らしをしており、相続発生時に居住や貸し付けを行っていないこと。
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4.まとめ
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◎不動産の売却には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税などがかかる。
◎譲渡所得税は不動産を売却したときに利益が出たときに支払う税金であり、短期譲渡所得と長期譲渡所得がある。
◎「3,000万円特別控除」という仕組みがあり、譲渡所得が3,000万円を超えなければ税金が発生しない。
と言っても、初めての不動産売却は分かりづらいことや、不安なことが多いかもしれません。
でもご安心ください！
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