コラム

2022年改正!住宅ローン控除解説〜中古住宅ver〜

こんにちは。
宮城・仙台の中古リノベ専門店ガウディランドの佐藤愛です。

「住宅ローン控除」あるいは「住宅ローン減税」
マイホームを検討し始め、情報収集をしていくと必ず出てくるワードですね。
言葉は違えど、どちらも同じく国の制度を指します。
以下「住宅ローン控除」に言葉を統一しますね。

今年2022年、住宅ローン控除の適用要件・控除率に改定がありました。
昨年末にこの改定に関するニュースが頻繁に放送されていましたので
目にしたこともあるのではないでしょうか。

さて、今回は2022年から改正された「住宅ローン控除」の中でも、
「中古住宅購入」にフォーカスして適用要件・控除率を解説していきます。

 
目次=============================
1. 住宅ローン控除とは?
2. 住宅ローン控除の適用要件
3. 住宅ローン控除の必要書類・申請方法
4.まとめ
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1.そもそも、住宅ローン控除とは?
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まずは基本情報として”住宅ローン控除”の制度について知っておきましょう。

住宅ローン控除とは、簡潔にいうと「住宅ローンで住宅購入をしたら税金の負担を軽減します!」という制度です。
この税金というのは、所得税・住民税が対象になります。
また新築・中古、戸建て・マンションといった区別は無く、全ての住宅に適用できる制度となっています。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」という制度で、国税庁などのサイトには正式名称で掲載されています。

では早速、住宅ローン控除はどういった内容なのか見ていきましょう。

1−1.中古住宅の住宅ローン控除概要

まずは住宅ローン控除の適用期間や控除率についてです。

○控除率:0.7%
○控除期間:10年間
○借入限度額:2,000万円

中古住宅購入の場合は、上記内容で控除を受けることができます。

ここで解説したいのは”借入限度額”です。
借入限度額とは、住宅ローン控除の対象となるローンの年末残高の上限のことです。

例えば、中古住宅を購入するために住宅ローンを2,500万円借りたとします。
この場合、借りた2,500万円に対し住宅ローン控除の計算をするのではなく
上限額の2,000万円に対して住宅ローン控除の計算をすることとなります。

1−2.控除額の計算方法・控除対象の税金

住宅ローン控除額を算出する際は、下記の計算式にて算出します。

【 住宅ローン年末残高 控除率0.7% = 控除額 】

中古住宅の場合、年間の最大控除額は14万円となります。
(借入上限額2,000万円0.7%=14万円)

期間は10年間なので、最大で140万円もの控除を受けることができます。
(実際はローンの年末残高は年々減るので、それに伴い控除額も減っていく可能性が高いです。)

この算出された控除額は、ご自身が納めた税金から控除されます。
冒頭でも触れましたが、税金の中でも控除対象になるのが所得税・住民税です。

まず、その年に納めた所得税額から控除が行われます。
所得税額が少なく、控除しきれない場合は住民税からも控除できます。

住民税から控除される場合は、以下のいずれか少ない方の金額が上限となります。
・97,500円
・課税所得金額の5%

住宅ローン控除を受ける場合は、ご自身が納めている所得税・住民税の額を確認しておきましょう。
納めた税金以上に控除されることは無いのでご注意を。
控除額の計算式とご自身の納めた所得税・住民税がわかれば、大体の控除額が試算できますので、ぜひ計算してみて下さい。

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2.住宅ローン控除の適用要件
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住宅ローン控除の制度がわかったところで、実際に適用する為に必要な要件を見ていきましょう。

2−1.必須要件

●住宅の購入者本人が居住すること
購入した本人は住むこと無く、家族だけが居住するといったケースは適用外になります。

●住宅ローンの返済期間が10年以上である
控除の対象となる住宅ローンは、銀行などの金融機関が提供する一般的な住宅ローンや、
「フラット35」などになります。親族からの援助での購入は、対象とならないので注意しましょう。

●住宅引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居すること

●住宅の床面積が50㎡以上であること
登記簿謄本に記載されている面積が採用されます。これは「内法(うちのり)」と呼ばれ、壁の内側で測った面積を指します。マンションの場合、主に販売資料に記載されている面積は「壁芯(へきしん)」と呼ばれる躯体壁の中心から測った面積が採用されています。そのため、登記簿謄本に記載されている面積と相違があります。50㎡以上の床面積があるかしっかり確認を行いましょう。

●合計所得金額が2,000万円以下であること
「年収」では無く、「所得」であることに注意しましょう。「所得」とは、年収から税金や基礎控除額などを差し引いた金額のことです。

●店舗併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
完全に居住用として住宅購入をする場合は関係ありません。

いかがでしょう。必須要件だけでも細かく指定されていますね。
住宅ローン控除を使用するためには、まずご自身が上記項目をクリアしているか確かめましょう。

2−2.中古住宅の適用要件

加えて、中古住宅購入の場合は下記項目の”いずれか”の要件を満たしていることが必要です。

●1982年1月1日以降に建築された住宅であること
建築された時期の確認は建物の登記簿謄本で確認をします。2022年時点で「築41年以下」の住宅は当てはまります。

●地震に対する安全性に係る基準に適合するものして、下記のいずれかにより証明されたもの
 ・耐震基準適合証明書
  ※「耐震基準適合証明書」とは 参照:一般社団法人日本住宅耐震普及協会
 ・建設住宅性能評価書の写し
  ※「住宅性能評価書」とは 参照:SUUMO
 ・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書
  ※「既存住宅売買瑕疵保険」について 参照:国土交通省

聞き慣れない用語ですよね。それぞれの用語・内容についても解説すると膨大な量になってくるので、
わかりやすく解説をしている会社さんに頼ろうと思います。各リンク先からチェックしてみて下さい。

この中古住宅の適用要件ですが、改定前の方が条件が厳しいものでした。
「木造建築は築20年、コンクリート造は築25年」を超える住宅の場合は、地震に対する安全性に係る各種適合証明書のいずれかが取得できなければ住宅ローン控除が適用できませんでした。

改定後は木造・コンクリート造ともに「1982年1月1日以降の建築」と統一されました。
以前よりも中古住宅の購入に対し要件が緩和されたことで、中古物件の中でも住宅ローン控除が適用できる物件で絞っていた方も選べる物件の幅が広がり、買い方の選択肢が広がったと思います。

2−3.リフォーム、リノベーションの適用要件

住宅ローンで中古住宅を購入し、一緒にリフォーム・リノベーション工事費用も住宅ローンで借りる場合は下記要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。
つまり、中古住宅自体は住宅ローンの控除対象外でも、リフォーム・リノベーション工事費用の部分が適用要件に合致していれば住宅ローン控除が適用出来るとういうことです。

●増改築等の工事に要した費用の額が100万円超であること

●工事内容が「増改築等工事証明書」により証明されるもの
依頼する工事会社が発行する書面です。該当する工事内容はリンクの国税庁資料をご覧ください。
 ※住宅ローン控除資料

中古住宅を購入してリノベーションを考えている方は、まさにこのリフォーム・リノベーションの適用要件が活きてきますね。検討しているリノベ会社に詳しく確認してみるのもいいでしょう。

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3.住宅ローン控除の必要書類・申請方法
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次は手続きに関して見ていきましょう。

住宅ローン控除は国の制度なので、適用するためにはご自身で申請をする必要があります。
手続きは「確定申告」で申請します。
「確定申告」と聞くだけで「手続き面倒くさそう・・・」と感じますよね。
でも大丈夫、会社員の方は最初の1回だけ頑張ってもらえれば翌年以降は簡単です。
自営業の方はごめんなさい・・・毎年手続きしてもらいます。
と言っても、既に毎年のことで慣れているとは思いますのでご参考までに。

ではまず、必要書類から。

3−1.必要書類

今回は中古住宅にフォーカスしているので、必要書類も中古住宅購入のケースでご案内します。

●確定申告書
書式は税務署や国税庁のホームページからダウンロードが可能です。様式には2種類あり、会社員の方はA書式、自営業の方はB書式を使用しましょう。

●マイナンバーカード・通知カード
上記が手元にない場合は、マイナンバーが記載してある書面が必要です。マイナンバー記載の住民票でも大丈夫です。

●住宅借入金等特別控除額の計算証明書
こちらの計算証明書も税務署や国税庁のホームページからダウンロードが可能です。

●源泉徴収票
会社員の方は、勤め先の会社から取得して準備しておきましょう

●登記事項証明書
購入した土地・建物の登記を確認する書類です。最寄りの法務局で取得できますので、予め準備しておきましょう。

●不動産売買契約書・工事請負契約書
住宅を購入する際の不動産売買契約書、リフォーム・リノベーションも行った場合は工事請負契約書を準備しましょう。こちらは写しで大丈夫ですので、予めコピーしておくのをおすすめします。

●住宅ローン借入金の年末残高証明書
住宅ローンを借りている金融機関より、年末時点の借入残高の証明書が発行され、ご自宅に郵送されます。こちらの証明書をもとに住宅ローン控除額が算出されるので、申請時まで失くさないようにしっかり保管しておいて下さい。

●増加築等工事証明書
リフォーム・リノベーション工事等を行った場合は、請負工事会社が発行する工事証明書も準備しましょう。見当たらない場合は、事前に工事会社へ問い合わせて確認してきましょう。

この他、人それぞれ追加提出書類を求められる可能性もあります。
事前に購入した住宅の管轄税務署に問い合わせておくと準備がスムーズになるのでおすすめです。

3−2.申請方法

では、肝心な申請方法です。

会社員の方も、自営業の方も最初の1年目は同じです。
必要書類を準備し、管轄の税務署で確定申告の提出をします。

確定申告書の書き方ですが、提出経験がある方は間違えの無いように記入して提出すれば大丈夫ですが、
初めて提出する方、書き方に自身がないという方は窓口で書き方を教わるのが良いですね。
確定申告の時期になると、税務署に専用の窓口ができたり、予約制で受付対応してくださるところもあるので調べて見て下さい。
国税庁のサイトで検索可能です。リンクを貼っておきます。
国税庁 税務署検索ページ

2年目以降はこの様になります。
会社員→会社の年末調整にてローンの年末残高証明書と住宅借入金等特別控除証明書の提出
自営業→確定申告時にローンの年末残高証明書と住宅借入金等特別控除証明書の提出

住宅借入金等特別控除証明書は、初回の確定申告後に税務署から届く書類です。
控除期間分の書類がまとめて届きますので、失くさないように注意しましょう。

手続き自体は、会社員の方はかなり楽になりますね。
自営業の方も必要書類は減りますので、申告書の作成は頑張って下さい!

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4.まとめ
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今回は、中古住宅購入に関する住宅ローン控除について解説しました。
なかなか小難しい内容でしたが、いかがでしたか?
少しでも参考になっていれば嬉しいです。

実際に控除額を試算して説明もしたいのですが、内容がボリューミーになるのでそれはまた次回に。
ぜひ楽しみにお待ち下さい。

住宅ローン控除は、住宅購入者の経済的な負担を減らすための制度です。
こういった国からの制度が使えるうちに、住宅購入するのも一つの賢い買い方です。
「住宅ローン控除を使うために物件購入しましょう!」とは、もちろん言いません。
皆さんが「幸せに暮らせる住宅を購入」するために、一つのツールとして役立つ制度であることは間違いありません。
住宅購入する際は、積極的に利用していきましょう。

このような税金関係のお話は情報量も多く、難しい言葉も多いので自分で調べるのも案外大変な作業です。
弊社では、税金面も含めて皆さまのご相談にお応えできる体制を整えております。
ご自身で悩んだりする前に、まずはお気軽にご相談下さい。
皆さまからのご相談、お待ちしております。

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