みなさん、こんにちは！
仙台市の不動産とデザイン建築のお店「GAUDI LAND（ガウディランド）」の佐々木です。

今回は「離婚や相続、債務（借金）返済」などが絡んだ不動産売却についてお話ししたいと思います。
通常、家を売却する際には、できる限り｢高値｣で売りたいと考えます。しかし、離婚・相続・借金により早急に家を売らなければならいという方も少なくないはず。そんな方が「早期売却」を成功させるためのポイントについて解説します。
    

＝目次＝
 
1. 早期売却を迫られる3つのパターンと注意点
　　その1：離婚による財産分与
　　その2：相続による遺産分割
　　その3：債務返済のために売却
2. 不動産売買の基本フローと時短フロー
　【基本フロー】
　【時短フロー】
3. 不動産会社の｢買い取り｣が不動産売買の最短ルート
4. 買い取り以外で早期売却するためのコツは？
5. 早期売却はデメリットが多いことに注意
   

1.早期売却を迫られる3つのパターンと注意点
早期売却しなければならない3つのパターンとその注意点についてみていきたいと思います。
 

その1：離婚による財産分与
夫婦が離婚すると、マイホームについても｢財産分与｣によって分けなければなりません。
どちらか一方がそのまま住み続けることもありますが、状況次第では売却してローンを完済する方向で進めることもあります。この場合は、家が売れないと財産分与も終わらないため、早期に売却する必要があるのです。
このケースの場合、注意しなければならないのが夫婦で「共同名義」だった場合。売却の契約時、決済時には夫婦の立ち合いが必要です。
そのため夫婦のコミュニケーションが崩壊した状態だと、2人が立ち会うためのスケジュール調整が難しいかもしれません。また、どちらかが反対した場合には、家の売却はできません。
 

その2：相続による遺産分割
家が相続財産となっている場合、｢換価分割｣といって売却して得たお金を相続人間で分割することがあります。この場合も早期に売却しないと遺産分割協議がまとまりづらくなります。
また相続と贈与で税金が大きく変わってきます。不動産会社を仲介して売買するケースにはいいのですが、知人や近所に直接売却することになった場合、焦らずに必ず相続による売却であることを証明する証拠を残しておきましょう。
 

その3：債務返済のために売却
借金問題などで自宅が差し押さえられそうになった場合、競売にかけられてしまう前に早く売却する必要があります。とはいえ、なるべく早く高値で売りたいですよね。
ただ、売却してもローンが残ってしまう場合には、｢任意売却｣という手段も一案です。
この場合、任意売却を専門におこなうコンサルタントや任意売却をしたことがある不動産会社に相談するのが早期売却のコツと言えるでしょう。任意売却の場合、最終的な相手はローンを貸してくれた銀行ということをお忘れなく。
   

2.不動産売買の基本フローと時短フロー
まず、通常の不動産売買における基本フローは以下のようになります。

【基本フロー】
ステップ1：不動産会社による価格査定
ステップ2：買主の募集開始
ステップ3：買付申し込み
ステップ4：価格交渉
ステップ5：売買契約締結
ステップ6：決済引き渡し
基本的にはこの6つのステップで不動産を売却します。ただ、急いで家を売却したい場合にこれと同じステップを踏んでいると、売却するまでに数ヶ月程度かかってしまいます。
そこで早期売却をする場合は、以下の3ステップに省略して時間を短縮します。
 

【時短フロー】
ステップ1：不動産会社による価格査定
ステップ2：売買契約締結
ステップ3：決済引き渡し
このように、最短ルートでステップを半分にまで削減することができるのです。では、この時短フローを詳しく解説します。
   

3.不動産会社の｢買い取り｣が不動産売買の最短ルート
まず、不動産を早期に売却するためには、必ず｢買主｣が必要です。どんなに価格を割安にしても、必ず買主を募集する期間というものは必要になります。そこで、その期間を待てない売主の方は不動産会社の｢買い取り｣を利用することをお勧めします。
買い取りとは、不動産会社が買主を探すのではなく、その不動産会社が自ら買主となって家を買い取ることをいいます。この場合、不動産会社は現金で買い取るので価格さえ折り合えばすぐに売却ができます。
まずは、不動産会社に買い取り希望である旨を伝え、買い取り価格を査定してもらいましょう。価格に折り合いがつけば、早ければその週のうちにも売買契約を締結することができます。
また、家の住宅ローンが既に完済していれば、契約と決済を同時に行なうことも可能です。これが早期売却の最短ルートです。
但し、買い取りの場合は、買い取った不動産会社がさらに価格を上乗せして再販するため、自ずと買い取り価格は市場相場よりも割安になるというデメリットがあります。
そのため、買い取りを希望する場合は、不動産会社に価格を買い叩かれないよう、事前に相場を調査しておきましょう。
   

4.買い取り以外で早期売却するためのコツは？
買い取り以外の方法としては、価格を下げて募集をするという方法もあります。マンションの場合は流通性が高いため、比較的価格を下げれば売れやすくなりますが、一戸建ての場合は築年数次第では売却に苦戦することもあります。
また、価格を下げる以外でのコツとしては、｢インスペクション｣を活用するという方法があります。インスペクションとは住宅診断のことで、一戸建てを売却する際に買主が重要視する部分です。
インスペクションが実施されている物件は、されていない物件よりも信頼性が高まるため早期に売れやすくなります。
   

5.早期売却はデメリットが多いことに注意
今回は早期売却のポイントについて解説してきましたが、注意しなければならない点として早期売却は基本的にデメリットの方が多いということです。
不動産会社としては、売主が早期売却を希望していると知った時点で、価格交渉において優位に立つことができるため、少しでも安く買い取ろうと説得してくる可能性があります。
そのため、いくら急いでいるからといっても、最低限の相場観は備えておくようにしましょう。
   

いかがでしたでしょうか。
様々な理由があるにせよ、「早期」というメリットの裏にはデメリットも存在する、これを忘れてはなりません。これは不動産売却に限った話ではないですが、メリットだけを見るのではなく、しっかりとデメリットにも視点を当てて、納得した上で前に進めることが重要です。
少しでもみなさんのお役に立てたら幸いです。
 
それではまた！