みなさん、こんにちは！　 不動産とデザイン建築のお店、ガウディランドのササキです。
しっかり庭のイロハモミジの葉も紅葉して、いよいよ冬が近づいてますね。今年も残すところ約２ヶ月。やり残したことがないように日々過ごしたいですね。
 
さて、突然ですが、住宅は今日買っても明日住めるわけでもなく、今日売って明日には売買代金が手元に入ってくるわけではないことは何となくみなさんご存知かと思います。
計画的に動かなければご自身のベストなタイミングで売り買いできないわけです。

一方、計画的に動いてもなかなかうまくいかないというのも事実です。そこで今回は不動産売却にスポットを当てて、あなたの大切な不動産を円滑に売却するためのお話をしようと思います。
 
中には、転勤などの理由で、現在の住宅を売却して次の住宅への買換えを検討している人も多いのではないでしょうか？ いくら中古住宅の価格が新築住宅の価格より下がっているとはいえ、高価な買い物であるに変わりはなく、売りに出してから実際に買い手が現れるまでにはそれなりの期間を要します。住宅の売却、買替えを少しでも円滑にするには、売れるまでの期間がどのくらいになるのかを把握し、逆算して売却計画を立てる必要があります。それでは、中古住宅の売却にかかる期間について見ていきましょう。
  
＝目次＝
 
1. 中古住宅の売却期間の目安は3～6ヶ月
2. 売却期間を左右するのはコレだ！
3. 売却期間の目安を超えている場合には売主に問題あり？
   


1.中古住宅の売却期間の目安は3～6ヶ月
 
住宅は、中古住宅になって新築住宅より価格が下がったとしても、大きな買い物であることに変わりはなく、買い手が見つかるまでにそれなりの時間がかかってしまいます。中古住宅が売れるまでの期間は、3ヶ月～6ヶ月といわれますが、必ずこの期間内に買い手が決まるとは限りません。

例えば、首都圏と地方などの立地条件や中古住宅の価格帯、築年数などによって需要と供給のバランスに変動が生じるため、それに合わせて売れるまでの期間もある程度変動が生じます。その年によって需要と供給のバランスが変わる場合もあるので、一概に言い切ることはできませんが、買替え時期が事前に決まっているのであれば、6ヶ月前までには行動を開始しておくほうが良いといえるでしょう。

中古住宅の売却は、以下のA〜Eような項目を経て引き渡しに至ります。
売却時に経験することになる、それぞれの項目の詳細を見ていきましょう。
 
-A） 仲介会社決定
中古住宅の売却は、不動産会社を仲介せず、個人間でのやりとりだけで引き渡しまで行うことも可能ではありますが、手間がかかるだけでなく、トラブルに発展する場合もあるので、不動産会社を仲介するのが堅実な方法といえるでしょう。仲介会社の選定は、中古住宅の売却において最も重要な過程です。選定した仲介会社によって中古住宅が売れるまでの期間や売却価格まで変わってくるので、幅広いネットワークと実績のある不動産会社を選ぶようにしましょう。
 

-B） 販売活動準備（約1週間）
仲介会社を選定した後は、まずは売却予定の物件を調査し、売却価格を決定します。査定を行う際は、査定によって算出された査定額に需要などの条件を考慮して、最終的な売却価格を決定します。売却価格は物件の売却期間を左右する重要な項目になるので、しっかりと不動産会社と打ち合わせを行い、最適な売却価格を決定するようにしましょう。
 

-C） 販売活動（1～3ヶ月）
売却物件の調査が終わり、売却価格が決定したからと言って、すぐに物件の買い手が決まるわけではありません。物件の売却を完了するには、売り出し、内覧、交渉、ローンの仮審査という4つのステップを全てクリアする必要があります。
まずは、売却したい物件の広告を打ち出し、購入希望者からの問合わせを待ちます。購入希望者が現れた後は、内覧の日程を調整し、物件を見てもらいます。物件を見た後に購入意欲がある場合は、売却交渉に移り、こちらの希望売却価格と相手の希望買取価格のすり合わせを行います。その後、購入希望者が住宅ローンの仮審査申込みを行いますが、承認されるまで時間がかかることも多くなっているようです。
 

-D） 売買契約（1～2週間）
住宅ローンの仮審査の承認が下りなかった場合、再度価格交渉を行って、承認が下りるのを待つか、新しい購入希望者が現れるのを待ちます。販売活動によって購入希望者が見つかり、住宅ローンの仮審査が承認された後は、いよいよ実際の契約に移ります。
引渡し日の決定など、購入希望者との間で細かな交渉を行い、その内容が記載された契約書を交わします。契約の際には、購入希望者から手付金を受取ります。
 

-E） 引渡し（1～2ケ月）
売買契約を交わした後は、購入希望者が住宅ローンの本審査を申請します。住宅ローンの仮審査が承認されている場合は、ほとんど本審査でトラブルが生じることはありませんが、本審査で承認が下りなかった場合には、契約が白紙に戻ってしまう可能性があるので注意が必要です。
住宅ローンの本審査が承認されたら、売却価格から手付金を引いた残金の決済を行い、その後、契約書に記載された時期に基づいて引渡しが行われます。
 

2.売却期間を左右するのはコレだ！
 
中古住宅の売却は、不動産会社の選定から始まります。販売実績の少ない不動産会社や、ネットワークの狭い不動産会社の場合は、販売活動準備期間が通常よりも長くなることがあるかもしれません。
適切な不動産会社を選定する方法として、インターネットで複数の不動産会社から相見積もりを取る方法も考えられます。しかし、査定額が大きいからという理由で不動産会社を選定するのではなく、販売実績や査定額の根拠などをしっかりと確認し、総合的な視点から安心して任せることができる不動産会社を選ぶことが、売買期間の短縮につながるでしょう。
  

3.売却期間の目安を超えている場合には売主に問題あり？
 
実績があって幅広いネットワークを持つ不動産会社を選定しているにもかかわらず、なかなか購入希望者が現れない場合には、不動産会社の力不足や売主の売却に対する努力不足である可能性が挙げられます。それぞれどのように対応すればいいのか見ていきましょう。
 
■不動産会社の力不足の場合
実績もあって幅広いネットワークを持つ不動産会社を選定していたとしても、中古住宅が多く出回る時期などで後回しにされている可能性があります。売買契約が成立するまでは報酬が発生しないため、誠意が感じられない不動産会社の場合は依頼を中止し、積極的に販売活動を行ってくれる不動産会社に変更することをおすすめします。少しでも購入希望者の目に触れるような状況を作ることが、売買期間の短縮につながるポイントといえるでしょう。

■売主の売却に対する努力不足の場合
不動産会社に売却を依頼したからといって、売主は何もしなくていいわけではありません。物件に興味を持った人が内覧に来たにもかかわらず、部屋が片付いていなかったり、無愛想な態度をとっていたりすると、よくない印象を与えてしまうことになりかねません。また、不動産会社が査定した額よりも高い金額で売り出され、市場価格とかけ離れている場合には、適正価格に修正するなど、売却に対する努力を続けることが売却期間の短縮につながるでしょう。
少し出費をして事前に家のメンテナンスをすると、売却期間を短縮できることもあります。壁紙を新しく貼り替えるなど、物件の魅力を増やすことも売却期間を短縮する手段の1つと言えるでしょう。最近では、インターネット広告を手軽に打ち出すことができ、物件のPRがしやすくなっています。不動産会社ともしっかり連携して、少しでも売却期間を短縮できるようにしましょう。
  

まとめ
・売却期間は3～6ヶ月を想定しておく必要がある
・不動産会社の選定は売却期間に大きな影響を及ぼす
・実績があって幅広いネットワークを持っている不動産会社を選定する
・不動産会社を変更することによって売却期間が短縮できる可能性がある
・売主が積極的に売却に参加することによって売却期間が短縮できる可能性がある

やはり大きな金額が動く不動産は、すぐに売れるとは限りませんし、買主あっての売買ですので、タイミングや縁も大切にしながら、計画的に準備し、臨機応変に対応できるように心がけましょう！
それではまた！