コラム

住宅購入に必要な諸費用ってなに?

みなさんこんにちは。ガウディランドの鈴木です。

住宅購入には物件を購入する費用の他に諸費用、リノベーションをする場合はリノベーション費用が必要です。

「なんとなく諸費用ってのが必要らしい」と聞いたことのある方もいらっしゃるかと思いますが、実際どんなものが含まれるかはピンとこない方も多いのではないでしょうか?

今回はこのマイホームを購入するときに必要な諸費用と、住宅購入時の頭金について徹底解説していきます!

目次========================
1、住宅購入にかかる諸費用とは?
2、諸費用の内訳(住宅関連)
3、諸費用の内訳(住宅ローン関係)
4、住宅ローンに諸費用は組み込める?
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1、住宅購入にかかる諸費用とは?
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初めに物件種別ごとに必要な諸費用をまとめてみました。こちらです。

住宅の種類・新築か中古かによって、かかる費用・かからない費用があります。
ご自身が検討している種別がどこに当てはまるのか、照らし合わせながらこの先ご覧ください。

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2、諸費用の内訳(住宅関連)
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ここからは諸費用の内訳を見ていきましょう。
まずは住宅関連の諸費用です。

・仲介手数料
物件を不動産会社の仲介を通じて購入した際に不動産会社に支払う費用のことです。
宅建業法では、物件の売買価格に応じて異なる計算式を用いて仲介手数料上限額を定めています。
ここでは、多くの方が該当するであろう売買価格【400万円超え】の上限額をご紹介します。
【仲介手数料上限=売買価格×3%+6万円+消費税】

つまり、物件価格が高ければ高いほど仲介手数料が高くなるということです。
仮に2000万円の物件を購入した場合の仲介手数料上限額は【2000万円×3%+6万円+消費税=726,000円】となります。

・不動産売買契約書・工事請負契約書の印紙代
物件を購入する際の売買契約書にはる印紙代、リフォーム工事等の工事請負契約書にはる印紙代を指します。
いずれも、これらの契約書に記載されている金額を基準として印紙代が確定します。

一部ご紹介いたしますと、物件価格が1千万超〜5千万以下:10,000円、5千万超〜5億以下:30,000円となります。

・所有権保存・移転登記の登記費用
不動産購入や取得時には「所有権保存登記※新築のみ」「所有権移転登記」をします。
その際に納める「登録免許税」、依頼する司法書士へ支払う「報酬額(おおよそ5〜10万円程度)」がここでは必要になります。
【登録免許税額=不動産の固定資産税評価額×税率】で求める形になりますので、こちらも物件ごとに金額が異なります。

・表題登記費用(新築戸建、新築マンションのみ)
注文住宅を新築した時や、未登記の物件を購入した場合は建物の表題登記が必要になります。
表題登記とはまだ公的に登記されていない土地や建物について、不動産の存在や規格を新たに登録する為に行う登記になりますので、中古住宅購入の場合には発生しない諸費用になります。
専門家に代行をお願いする際には土地家屋調査士に依頼しましょう。
おおよその報酬額は9〜12万円程が目安です。

・火災・地震保険料
住宅購入時には火災保険に加入するのが一般的で、地震保険は火災保険とセットでの契約となります。
これらの保険料は、物件の構造や地域・選ぶ保険会社やプランに応じて異なりますが、コンクリート造のマンションよりも木造の戸建の方が高くなるケースが多いです。

・不動産取得税
その名の通り土地や建物といった不動産を取得した際に課税される税金で、取得した年に1度だけ支払うものになります。
【不動産取得税=不動産の固定資産税評価額×税率】で算出します。
※2024年3月31日までに「住宅」として取得した建物:3%の軽減措置が適用。
※2024年3月31日までに取得した土地:評価額が2分の1に減額される上に税率が3%になる軽減措置が適用。
居住用の住宅購入時では、この軽減措置が適用されるケースが多いため、不動産取得税が0円となるケースも多いでしょう。

・固定資産税・都市計画税清算金(中古住宅のみ)
中古住宅を売買する際は一般的に、売主と買主がそれぞれ所有していた日数に応じて、固定資産税と都市計画税を精算します。
固定資産税・都市計画税の納税通知書はその年の1月1日時点で所有している方(売主)に請求が届く為、その時点で1年分の固定資産税等を支払うわけです。
例えば、6月1日にて売主から買主に物件を引き渡す場合、買主はその年の6月1日〜年末までの日数分の固定資産税清算金を算出し、売主に支払います。

・修繕積立基金(新築マンションのみ)
修繕積立基金は、新築マンションの購入時に発生する費用です。その他にはかかりません。
金額の相場は、階層や延床面積などマンションの規模によっても異なりますが、一般的には20万~50万円程度と言われています。

・水道負担金(新築戸建てのみ)
水道負担金とは新築戸建ての購入時に発生する諸費用の1つで、水道加入金や給水分担金など呼び方は自治体によって異なります。
新たに水道を設置したり既存の水道の口径を増やしたりする際に、住んでいる自治体の水道局に支払う必要があります。
水道負担金の額は自治体によって異なり、15万~30万円程度と幅があります。

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3、諸費用の内訳(住宅ローン関係)
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続いて、住宅ローンに関連する諸費用について解説します。

ペアローンを組んで借り入れる場合は、住宅ローンが2本となるためこちらの費用も2倍になりますのでご注意ください。
なお、現金購入の方は費用は発生しません。

・金銭消費貸借契約書の印紙代
金銭消費貸借契約書は、住宅ローンの借り入れ時に金融機関と借り入れを行うご本人が交わす契約書のことです。
この契約書の印紙代は、契約書に記載されている金額(借入金額)に応じて費用が異なります。不動産売買契約書や工事請負契約書の印紙代とは異なり、こちらの印紙代には軽減措置はありません。

・融資手数料
融資手数料は、住宅ローンの借り入れ時に金融機関に対して支払う事務手数料のことです。
金融機関よって呼び方は異なり、融資事務手数料や事務取扱手数料とも呼ばれています。

融資手数料には、主に定額型と定率型の2種類があります。定額型は借入金額に関わらず所定の金額を支払うもので、3万~6万円程度に設定されていることが多く、定率型は借入金額の2.2%に設定されている場合が多いです。

定率型の場合、融資手数料が高くなりやすい反面、ローン保証料がかからないケースも存在します。

・ローン保証料
ローン保証料は、住宅ローン保証会社との契約時に支払う費用のことです。
保証会社とは、万が一契約者が返済不能になった際に金融機関に対して代わりに債務を返済してくれる会社のことです。

ローン保証料には、①住宅ローン金利に上乗せして支払う方法(上乗せ金利は0.2%~0.5%が相場)と②保証料全額を最初に支払う方法(借入金額の2%程度に設定されていることが多い)の2通りの支払い方法があります。
融資手数料が高めに設定されている場合は、保証料を0円にしている金融機関もあります。

・抵当権設定の登記費用
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、その不動産に借り入れた先の金融機関によって抵当権が設定されます。
その抵当権設定登記にかかる費用として発生するのが、登録免許税です。
登録免許税額は【登録免許税額=住宅ローンの借入金額×0.4%】で計算され、こちらも軽減措置の適応が可能です。
※2023年3月31日まで:登録免許税の税率が本則の0.4%から0.1%に引き下げられる軽減措置あり。

いかがでしたでしょうか。
ひとえに諸費用、といってもこれだけの種類があるんです!

諸費用が総額いくらかかるのかはケースバイケースではありますが、おおよその目安としては新築マンション:物件価格の3~5%前後、建売住宅・中古住宅:5~7%前後、注文住宅:土地・建物の総額の10~12%前後とされています。

物件種別によって発生する・しないが異なりますので、ご自身が購入検討している物件では何が諸費用に含まれるのか、おおよそいくら位見積もっておけば良いのか、あらかじめ仲介会社に確認しておきましょう。

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4、住宅ローンに諸費用は組み込める?
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かつては「物件価格」までしか貸してくれなかった住宅ローンですが、近年は諸費用分も貸してもらえるケースが増えています!

つまり、「物件購入には少なくとも物件価格の1〜2割の頭金が必要」だった時代から「頭金なしで住宅購入が可能」な時代になってきているんです。

弊社のお客さまにも全額住宅ローン、いわゆるフルローンで住宅購入する方もいらっしゃいますので、「頭金を準備するのが難しいから家はまだ買えない」と思っていた方もこういう買い方もあるんだなとこの機会に知っていただければ幸いです。

ガウディランドでは、物件探しやリノベーションはもちろんのこと、住宅ローンのご相談も受け付けております。
「自己資金が貯まるまでマイホームは諦めようかと思ってた」という方もぜひ一度ご相談ください。
皆さんにとっていつが一番良い購入のタイミングか、一緒に考えていきます。

それではまた次回お会いいたしましょう!

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