賃貸住宅 vs 住宅購入 〜あなたはどちらを選ぶべきか。
- 2022.07.31
- 不動産売買
みなさん、暑い日が続いていますが、いかがお過ごしでしょうか？
こんにちは、仙台市の“中古を買ってリノベーション”のワンストップ専門店「GAUDI LAND（ガウディランド）」の佐々木です。
この記事を書いている環境（デスク）はとても涼しいですが、住まいのこととなるとついつい熱が入ってしまうので、少し冷静になって伝えていきたいと思います。
さて、これを読んでいるあなたは「賃貸住宅派」ですか？「住宅購入派」ですか？ 今日はこの、住まいの永遠のテーマとも言える「賃貸住宅vs住宅購入」について、お話しします！
私自身は断然「住宅購入派」と言いたいのですが、生まれ変わっても住宅を必ず購入するかは分かりません。なぜなら・・・それは記事を読んでいただければ分かります！
フラットな目線でお話ししたいと思いますので、どうぞ最後までお付き合いください。
目次＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1. 賃貸住宅のメリット・デメリット
2. 住宅購入のメリット・デメリット
3. あなたはどちらを選ぶべきか
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では最初にそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。
まずは賃貸住宅から。
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1. 賃貸住宅のメリット・デメリット
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【賃貸住宅のメリット】
・初期費用が購入より安い
・住み替えが簡単
・メンテナンス不要
詳しく解説していきます。
『初期費用が購入より安い』
引越しってお金かかりますよね。今住んでいるアパートから次のアパートへと考えても、更新時期を逃すと中途解約費用（違約金）だったり、室内があまりにも汚れていたり、壁に穴が空いていたりすると敷金が戻ってくるどころか追加で徴収されることも。
新たな住まいでも敷金・礼金の他に火災保険、お部屋に合わせてカーテンや照明を新調したり、家具も変えたりと、あぁ、一体いくらかかるんだろう・・・なんて思いますよね。
でも賃貸住宅はそれでも安いんです！実は住宅購入はもっとかかります。火災保険費用はもちろん、登記費用に収入印紙、仲介手数料や固定資産税負担、住宅ローンを利用するなら事務手数料や保証料。これらを合わせると１００万円や２００万円といった金額は当然です。
『住み替えが簡単』
賃貸の良いところは所有しないこと。そのため、もし転勤や手狭になったなと感じた場合は新たな住まいを探して引越しするのは容易です。住宅を購入してしまえば、住み替えたいとなっても住宅ローンが残っていたり、所有している限り維持管理のための費用負担は続きます。かといって売却するとなっても、立地や金額、建物の状況によってはなかなか売れない、なんてこともあり得ます。住宅ローンが残っている場合は、残債以上の金額で売却しなければなりません。もし売却可能金額が残債以下で、それでも売却を進めるのであれば持ち出し（預金から返済に充てること）をすることになります。
その点、賃貸は所有しないため、身軽に住み替えできるわけですね。
『メンテナンスが不要』
賃貸住宅に入居していて、住まいに何か不具合があっても、自然発生、つまり故意的でないものについては所有者である大家さんが負担し、修繕してくれます。入居しているあなたは管理会社に電話一本するだけですね。
でも住宅を購入するとそういうわけにはいきません。故意的ではなくとも、保証期間外ともなると費用負担は所有する人が負担するしかないのです。壁紙など、比較的安価なものであれば良いのですが、水回りや外壁、屋根となってくると金額は何十万円単位。年数が経てば経つほど交換・補修へのタイムリミットはどんどん近づいてきますので、そのための貯蓄は計画的に行う必要があります。
賃貸住宅は、そんな不安を抱えずとも住んでいられますので、心配事の種は一つ減りますね。
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では次に賃貸住宅のデメリットです。
【賃貸住宅のデメリット】
・いかなる場合でも、いつまでも家賃は払わなければならない
・住まいに勝手に手を加えられない
・資産にならない
以下、解説していきますね。
『いかなる場合でも、いつまでも家賃は払わなければならない』
賃貸住宅を所有する大家さんは多額のお金を払って建物を建築し、維持管理しています。それを回収し、儲けを出すことで成り立っていますが、その原資となるのはみなさんから徴収する「家賃」ですよね。みなさんにとっては住まいを借りている側ですので家賃を払うのは当たり前ですが、例え家族の生活を支える大黒柱が病気になって働けなくなっても、そこに住み続ける限りは家賃を払い続けなればなりません。
万が一その大黒柱が死亡したとなっても残された家族は家賃を払う義務があります。
また、現在30歳の方が転々としながら６５歳を迎えても、賃貸住宅に住み続ける限りはその後も家賃を払い続けなければなりません。８５歳まで生きたと仮定してもそれから先２０年は家賃負担があるわけです。
『住まいに勝手に手を加えられない』
賃貸住宅はあくまで「借り物」です。他人のものに勝手に固定物を取り付けるようなことはできません。例えば床の色合いが好みと違うからといって、今ある床を剥がして新たに貼ったり、増し貼りといって今ある床の上に、接着剤を用いて新たな床材を貼ったり。収納が足りないからといって勝手に壁に穴を空けて棚を取り付ける、なんてのもNGです。仮にそういったことをする場合は「契約書」や「重要事項説明書」という書類を熟読して欲しいのですが、「原状回復が義務」となり、元の状態に戻すか、戻すための費用を負担しなければなりません。中には「こうした方が絶対次の入居者が喜ぶから」なんて理由を付けて勝手にDIYをしてしまう人もいますが、それはその人の考え方で、契約内容には違反するため、結果的に原状回復費用はかかります。
現在では壁に穴を空けずに済むやり方で棚を作る方法があったりしますが、天井や床への負担が大きい、見た目が良くない、などの問題もあります。長年使うのは自分でも、あくまで他人のモノですから、自分に合わせて勝手にいじっちゃいけないんですね。その住まいに合わせるのは「あなた」となります。
『資産にならない』
賃貸住宅の最大のデメリットと言えるかもしれないのはここかもしれません。先ほどのケースを例にすると、３０歳から６５歳までせっせと家賃を払い続けてきたのに、そのお金は大家さんの懐（ふところ）に入るわけです。仮に家賃が生涯で平均７万円だったと仮定した場合、大家さんに払った金額は、3,000万円にもなります。それのお金があったら家が買えているのでは？と思ってしまいますよね。それどころか、大家さんにとってはみなさんからの家賃により「利益」が生まれ、儲かる仕組みになってます。言い換えれば大家さんの資産を増やすためにみなさんは家賃を払って住んでいることになります。
ただ、ここで誤解してほしくないので補足ですが、大家はみなさんからお金をむしり取るような悪人ではありません(笑) むしろ善人の側面も。誰しもが仕事についてはじめのうちは低所得だったり、収入の安定性の問題から住宅ローンを借りることはできないので、住宅購入は難しいものです。となるとやはり賃貸住宅に住むか、実家に居候するか、ということになります。中にも住宅ローンの審査をしてみたが通らず賃貸住宅に住んでいるという経験をしてる方も多いのではないでしょうか？大家さんはそういう方の味方でもあります。
とはいえ、２０代から亡くなるまで賃貸だと一体いくら払い続けることになるのでしょうか。考えると怖いですね・・・。
ではここから住宅購入のメリットとデメリットに入っていきます。
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2. 住宅購入のメリット・デメリット
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【住宅購入のメリット】
・所有することで資産となる
・万が一の保障になる
・自分に合わせた快適な生活ができる
・減税制度や補助金・支援金がある
では詳しく解説していきます。
『所有することで資産となる』
賃貸住宅のデメリットは「資産にならない」こと。となると住宅を購入することで資産になるのは言うまでもないでしょう。また先ほどのケースを例に出しますが、６５歳を迎え、住宅ローンを払い終わればその後の返済は無い状態。つまり、支払いが終わり、いよいよ完全な自己所有物です。その住宅に住み続けるも良し、売却して現金化するも良し、広い家も必要ないとなれば売却して新たに住み替えても良し、となります。現代では生涯収入よりも生涯支出が上回る、いわゆる赤字の収支で生活する人が多くいると言われています。老後の年金不足問題や、物価上昇による支出の増加など、日本の経済は右肩下がりのこの時代を生き続けるみなさんは、お金を賢く使わなければなりません。そしていざという時に資産を持っているか否かでその後の人生が大きく変わってしまうこともあります。
賃貸生活が長ければ長いほど、大家さんに与えているお金が増えていくのは当然。一番辛いのは歳をある程度重ねてから住宅ローンを組んで住宅を購入することでしょう。大家さんに多額のお金を払って、今度はまた０から自分の住宅のためにお金を払い始める。こうならないようにライフプランを早めに計画することは大切になります。その点において、住宅購入は資産形成となるのは間違いありません。
『万が一の保障になる』
住宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用すると思いますが、必ずといっていいほど「団体信用生命保険（団信）」に加入することが義務となります。
これは万が一、住宅ローンを組んだ世帯の大黒柱が、死亡した場合や病気やケガで就労不能状態などになった場合に、住宅ローンの返済を保険会社が肩代わりする、というものです。その他、個々で加入している生命保険は別物なので、残されたご家族はその保険金は生活資金に充てたり、介護費用に充てたりすることができます。また、そうなった際はその住宅に住む必要が無くなる場合もあるでしょう。その場合は売却して現金化することも可能になります。
賃貸住宅では個々の生命保険の内容が充実していなければ、家賃＋当面の生活費をその保険金から充当しなければならず、早々に尽きてしまう可能性もあります。住宅購入は資産となる他に、万が一の保障にもなることを忘れてはいけません。
『自分に合わせた快適な生活ができる』
賃貸住宅は初めから内装や間取り、設備が決まっているため、みなさんはそれに合わせて生活をする必要があります。私も２０代後半までは賃貸住宅に住んでいましたが、ペット可物件を探していたため、物件は選ぶほどもなかったり、間取りも使いにくい、内装も満足いくものでなかったりと、常にここから早く脱出したいと思っていました。
いざ住宅を購入するとなれば、買い方にもよりますが、新築やリノベーションを検討するならばそれは自由への扉です。せっかく大金をはたいて購入するならば、住みやすい場所で、自分に合わせた設計で、早く家に帰りたくなる、そんな住宅を購入したいですよね。設備も最近は機能的なものがどんどん出ていますので、生活をより快適にするために、自分で選ぶのも他にはないメリットと言えるでしょう。
『減税制度や補助金・支援金がある』
このコラムを読んでいる方の中には、「住宅ローン控除」という言葉を聞いたことがある人もいるでしょう。住宅ローン控除は、住宅を１０年以上のローンを利用して購入し居住することで、毎年払っている所得税や住民税の一部が１０年〜１３年の間にわたり、返ってくるという減税制度です。その他にも固定資産税の減税制度、環境に配慮した住宅を購入した場合への補助金や支援金、各市町村による補助金や支援金もあります。国や市町村は住宅を購入する人にはさまざまな策で少しでも応援しようとしています。
一方賃貸住宅はどうでしょうか？どんなに環境に良い賃貸住宅が出来てそこに住んだとしても、国や市町村からの金銭的な恩恵を受けられるのは大家さんだけです。住宅購入はお金がかかるというイメージを持つ人も多いですが、頑張って購入すれば応援してくれる味方もいるんですね。
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次にデメリットです。
【住宅購入のデメリット】
・売却しやすいかは物件次第
・借金というリスク
・税負担と維持管理費用
解説します。
『売却しやすいかは物件次第』
住宅を購入後、転勤や近所トラブル、ライフスタイルの変化などで住み替えを余儀なくされる場合もあるでしょう。住宅ローンを完済しているなら問題は無いですが、住宅ローンが残っている場合は一筋縄でいかないケースもあります。例えば、売却しようと不動産会社に査定してもらったところ、残債よりも低く見積もられることがあります。理由はさまざまですが、多くは「諸費用まで借りている」、「カーローンなどをまとめて借りている」、「新築で購入した」、「郊外で新築戸建を建てた」といった場合によく見られます。こういった場合は、売却時に手元の資金を充当してでも住宅ローンを完済して引き渡すか、所有したまま賃貸として貸すか、です。特に貸す選択肢を選んだ人は、賃貸の管理会社を探したり、借主が見つかるまでは新たな住み替え先の家賃と支払いが二重になったりします。住宅を購入して貯金が空になることのないよう、気をつけましょう。また、近い将来住み替えの可能性が高い方は、立地が良い場所に費用のバランスをおくと良いでしょう。
『借金というリスク』
住宅ローンは団信もあるし資産になる、とは言っても大きな借金であることは紛れもない事実。いくら金利が世の中のどんなローンよりも安い住宅ローンと言えど、月の収入の1/3から1/4を払っていく住宅ローンの占めるリスクは高いと言えます。それを３５年（４２０回）も遅れずに払うのはなかなか緊張感がある人もいるでしょう。最近はフルローン（諸費用なども含め全ての費用を借り、自己資金を出さない）が多い時代になりましたが、自己資金が無くてフルローンの人と、自己資金を減らしたくないからフルローンという人では雲泥の差があります。万が一、会社の経営が厳しくなり給与を２ヶ月ほど払われなかったら？こういった事態も考えて手元に自己資金を常に備えておく必要があります。もし支払いが遅れると金融機関から督促が来ます。コロナウイルスのような世界的に経済が不安定な場合や、特段の事情があった場合には支払い金額、支払い期間などについて再度検討してくれる場合もありますが、ただ金欠になった程度では遅滞は許してくれません。最悪の場合は抵当権がついているので金融機関に一括返済のために住宅を取り上げられるということも少なくないのが現状です。しっかり長期で払える金額で借りる計画を立てましょう。
『税負担と維持管理費用』
不動産は所有すれば税金や維持・管理するための費用は付き物です。固定資産税と都市計画税は所有している限りかかりますし、不動産取得税はほとんどの方がかからない仕組みにはなっていますが、原則必要な税金です。また、その他に経年劣化する建物を長持ちさせるためにはメンテナンス・補修は必須です。戸建のハウスメーカーでは近年５０年を超える「長期保証」が一般的になっていますが、実態は、建物や部品がが元気なうちに補修したり部品を交換することで、保証を１０年継続しますよ、その結果最長で５０年は保証しますよ、といったものがほとんどです。補修費用は当然所有者になりますので、定期的に費用がかかることになります。マンションであれば毎月「修繕積立金」が徴収されますが、それは共用部分。専有部分の水回りの劣化等の交換費用も将来的には必要でしょう。戸建、マンション、いずれにしても将来かかってくるリフォーム費用などは計画的に溜めていかなければならないことを忘れないようにしましょう。
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3. あなたはどちらを選ぶべきか？
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ここまで賃貸住宅や住宅購入のメリットとデメリットをご紹介してきました。一長一短あるなと感じる方も多かったと思います。ここまで読んで、結局どちらを選ぶべきなの？と疑問を持つ方も多いかもしれません。最後に賃貸住宅に向いている人と住宅購入に向いている人で分けてみましたので、ご参考にしていただければと思います。
【賃貸住宅に向いている人】
・仕事に就いてまだ年数が経っていない人（社会人歴が浅い）
・転勤して１年未満の人
・自己資金が少ない人（貯蓄する気持ち、習慣がない人）
・今まで借入などで遅滞して督促がきたことがある人（そもそも住宅ローンが組めないことも）
・転勤が１〜３年以内の可能性が非常に高い人（家族がいる場合は、家族も一緒に転勤先の地へ行く人）
・共働きの場合はどちらかが働けなくなった場合、生活に支障を来たす世帯
【住宅購入に向いている人】
・安定的に給与や収入が得られていて、職も転々とする予定がない人
・子供がいる世帯で子供が進学した時に転勤を命じられても単身赴任できる人
・計画的に貯蓄ができている人（所得の多い少ないは関係なし）
・何十年先の自分の未来を考えられる人（計画通り行くか行かないかは関係なし）
・お金に対して誠実な人（お金遣いが粗くない、月の収支がある程度わかっている）
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どうでしょう。当てはまるものはあったでしょうか？
私個人としては、「最初は賃貸住宅で購入するための準備を進め、買える状態になったらすぐにでも購入するべき」と考えています。そしてこれに加えて、住宅購入を「ゴール」と捉えるのか、「人生の通過点」と捉えるのかも大切だと思っています。
賃貸住宅に居続けるのは、よっぽどのお金持ちである場合や、よっぽど住宅を購入することが不利になる理由がある場合で、それ以外の方は、遅かれ早かれ住宅を購入するのが賢明でしょう。
ただし、いざ購入するとなると時間も費用もかかるため、腰が重いのもまた事実。でもそこで、本当は住宅を購入したい気持ちがあるのに、ダラダラと何年も賃貸住宅生活を続けていくのが一番勿体無い行動だと思います。
住宅を購入するとなったら、その時点の自分の収入や条件を前提に身の丈にあった住宅を購入する。これがセオリーです。もしもっと立地のいい場所に、グレードの高い家に住みたいから所得が上がるまで待ちたい、お金を貯めたいという方もいるでしょう。でもよく考えてください。建築費はどんどん上昇していて、今では１０年前に比べて1.3倍以上の値段になってしまっています。当時3,000万円で買えた建物が今では3,900万円もかかる、経済は不安定で物価高騰がいつ収まるのかはわからない、といった情勢の中、何年か待つのは、何年か待った後に希望の住宅が買えないリスクが高いのではないでしょうか。それであれば一度住み替えやすい住宅を購入して、グレードアップに必要な条件（貯金や所得の増加）をクリアしてから住み替える方が賢い選択ではないでしょうか？
私は来世は大金持ちになっている予定なので、賃貸住宅にして日本中、世界中を身軽に渡り歩く予定です(笑) 住宅購入派のみなさん、すみません・・・
弊社にいらっしゃるお客様の中には、住宅購入をし始めた方の多くが、検討しているうちに夢が膨らみすぎて、本当に必要のないものまで欲しがったり、見栄を張る、背伸びをしようとすることもよくあります。そんな方にはいつもお伝えしていますが、住宅を「ゴール」にせず「人生の通過点」と捉え、「人生を幸せにするための一つのツール」と考えてほしいです。誰もが幸せな人生を送りたいと思うのは自然なことで、住宅を購入することでその先の人生が豊かに、幸せになることが目的です。そう思えれば必要以上に高い買い物はしないでしょうし、買った後にお金で困ったりはしない買い方ができるでしょう。
というわけで今回はここまでですが、結果的に最後は熱くなってしまいました・・・涼しいはずのデスクで一人熱気に包まれています(笑)
住宅購入というだけあって、家も買い物なわけですが、人生を左右する買い物にもなり得るので、しっかり考えたいですね。誰かの一言で買うか買わないかを判断するわけでもなく、あくまで自分で納得しないと購入できないものであるがゆえ、時には思い切った判断が求められるのも住宅です。
ここまで読んでいただいた方には後悔しない住まいの選択をしてほしいと願っています。
これからも住まいについての知識をお伝えしていきますので、ぜひご参考にしていただけると嬉しいです。
ではまた次回お会いしましょう！
