家を売るタイミングとは？〜 売却に適した時期を見極めよう〜
- 2022.08.09
- 不動産売買
こんにちは！
宮城、仙台の中古リノベーション専門店ガウディランドの佐藤寧々です！
きっとこの記事を読んでいるあなたは、家のご売却を考え始めたのではないでしょうか？
私もマンションのご売却をご検討されているお客様から
「売却する時期は決まっていないんだけど…」
「売却したいけど今じゃない気がする…」
「売却のタイミングが分からない…」
というお話をよく伺います。
家の売却においては、売り出すタイミングも成功を左右する重要なポイントとなります。
より高く売るためにはさまざまな要因に目を向け、ふさわしい時期を見極めることが大切です。
不動産は大きな金額の取引です。
急な事情などで時期を選べない場合を除けば、慎重にタイミングを検討すべきだと言えます。
そこで今回は、売却に適したタイミングを選ぶコツや、目を向けておくべき注意点についてお話していきたいと思います！
目次＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1.家を売るのに適したタイミングとは？
2.築年数が売却価格に与える影響
3.住宅ローンが残っていても家を売ることはできる？
4.家の売却にかかる費用と税金
5.家を売るときの注意点
6.まとめ
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1.家を売るのに適したタイミングとは？
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家の売却を有利に進めていくためには、適したタイミングを見極めて行動に移すことがポイントとなります。
ではどのようにタイミングを見計らうべきなのでしょうか？
4つのポイントに絞って見ていきましょう。
①市場価格から見極める
不動産の価格はさまざまな社会的要因によって変動します。
そのためできるだけ高い価格で取引するためには、経済的な動向に目を向けておくことが重要です。
不動産の価格の動きについては、国土交通省が公表している「不動産価格指数」などによっても知ることができます。
ある程度、長期的な計画を立てて売却活動を行える状況であれば、大きな価格の流れを把握しておくことがとても大切です。
②税負担の面から考える
不動産を売って利益が出たときには、「譲渡所得税」を納める必要があります。
譲渡所得は不動産を所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれており、短期譲渡所得のほうが高い税率を課せられます。
所有期間によっては、売り出すタイミングを見極める必要があります。
【譲渡所得税の計算方法】
所有期間については、不動産を売却した年の1月1日を基準に計算します。
・5年以下「短期譲渡所得」・・・所得税30%、住民税9%
・5年超え「長期譲渡所得」・・・所得税15％、住民税5％
③シーズンから考える
1年のうち特に不動産の需要が高まるのは、ライフステージの変化が起こりやすい年度末だと言われています。
新生活のスタート前にあたる1～3月頃の時期は、通常よりも有利な相場で売れる可能性が高まります。
また10月前後も企業の人事異動などにより、不動産の需要が高まりやすい時期です。
売却においては、賃貸と比べるとシーズンの影響はそれほど大きくないものの、需要の高まる時期に売り出すタイミングを調整してみるのも1つの方法です。
④個人的な事情がある場合
不動産を売却するときには、急な転勤や介護といった家庭の事情を抱えているケースもあります。
家を売るまでにはそれなりに時間がかかるため、特に新たな住まいが離れた場所にある場合は、大きな負担となってしまいます。
そのため差し迫った事情があるときは、市場動向をあまり意識せずに家を売るほうが無難です。
早い段階で買い手が見つかれば、心理的な負担が軽減されるでしょう。
また早く、確実に売りたいという方は不動産買取専門の業者に買い取ってもらうのもよいかもしれません。
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2.築年数が売却価格に与える影響
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家の売却を考えるうえでは、築年数も重要なポイントとなります。
ここでは、築年数が価格に与える影響についてお話します。
【築年数20年を境に価格は横ばいになる】
家を高く売りたいなら、売却を考え始めたら、少しでも早く売却活動を始めることが大切だと言えます。
なぜなら中古物件は、築年数が浅い方が高く売れる可能性が高いからです。
特に築年数10年までの間は相場の下落幅が大きいため、判断のスピードが価格に大きな影響を与えるのです。
築年数が10年を超えると下落スピードが緩やかになり、20年を超えると相場も横ばいになる傾向があります。
そのためすでに築年数が経過している家については、築年数20年未満の物件と比較すれば、ご売却を急がなくても良いと言えます。
また一戸建ての場合は、築年数が30年を超えると建物部分の価値はほとんどなくなってしまうとされています。
そのため古い家の場合は、リフォーム・リノベーションをして住み続ける、更地にして土地だけ売るといった選択肢も考えられます。
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3.住宅ローンが残っていても家を売ることはできる？
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転勤や住み替えなどの事情によって、住宅ローンの返済中に家を売らなければならない場合もあります。
実はこちらのご相談とても多いです。
ローンの返済中であっても家を売ることは可能です。
しかし住宅ローンの残債がある場合にはいくつか注意すべき点があります。
事前に要点を押さえておきましょう。
【ローンの返済中でも売却できるケース】
住宅ローンが残っている状態では、その物件の抵当権は融資を行った金融機関にあります。
抵当権がついている不動産は基本的に売却ができないため、売り渡すまでにローンを完済する必要があります。
つまり住宅ローンが残っている場合には、売却代金で残債を支払わなければならないということです。
そのためローンの金額を把握したうえで、売却を検討することが大切となります。
【売却代金でローンを完済できない場合】
売却代金で残債を支払えない場合は「オーバーローン」と呼ばれます。
この場合、足りない差額を何らかの形で補塡しなければなりません。
最もシンプルな方法は、自己資金で補填すること。
しかし難しい場合にはさらにほかの手段を考えなければなりません。
その1つとしては、「住み替えローン」を利用する方法が挙げられます。
新たにローンを組んで住宅を購入する場合、条件によってはこれまでのローンと一本化することができるのです。
ただ、借入金額が大きくなるため審査が厳しいなどもデメリットもあり、利用には慎重に検討することが大切です。
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4.家の売却にかかる費用と税金
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家を売却したときには、さまざまな費用や税金がかかります。
そのため単にタイミングを見極めるだけではなく、コストにも目を向けて検討することが大切です。
ここでは家の売却にかかる費用や税金について解説していきます。
【売却によってかかる費用】
個人間の売買ではなく、不動産会社に仲介を依頼する場合には、売却価格に応じて「仲介手数料」を支払う必要があります。
「仲介手数料」の目安は、「（売却価格×3％＋6万円）＋消費税」となっており、売却コストのなかではもっとも大きな割合を占める項目です。
また家の売買を行ったときには不動産の移転登記が必要であり、専門家に依頼をした場合には数万円程度の報酬がかかります。
【売却によってかかる税金】
売買契約を交わすときには、数万円程度の「印紙税」を支払う必要があります。
また所有権の移転登記を行う際には、「登録免許税」を納める必要もあります。
「登録免許税」については、登記の移転を専門家に依頼した場合、その依頼料と一緒に支払うのが一般的です。
「印紙税」や「登録免許税」の金額は、不動産の価格によって異なります。
また不動産の売却利益が出た場合には、「譲渡所得税」を支払う必要もあります。
売却するのにこんなに税金がかかるの…とお気を落とされた方、ご安心ください。
マイホームの場合は、税金に関するさまざまな特例が適用できることもあります。
よほど大きな利益が出ない限りは、特に問題がないケースも多いです。
詳しくは、コチラをご覧ください！
【マイホーム売却で利用できる特例を解説！ 〜注意点や損失が出た場合の特例も紹介〜】
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5.家を売るときの注意点
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家の売却にはさまざまな要因が絡んでいるため、住まいや家庭の事情に合わせてじっくりとタイミングを検討する必要があります。
ここでは、家を売るときに目を向けるべきポイントを確認しましょう。
【家を売るときに意識すべきこと】
家を売るときには「住宅ローンの残債」と「売却価格」のバランスを考えることが大切です。
これまでに見てきた通り、売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合には、様々な方法を考えなければなりません。
築年数が経過すれば価格は下がります。
一方で築年数が浅いうちは住宅ローンの残債が大きくなりやすいため、価格を正確に把握したうえで慎重にタイミングを見極めることが重要です。
また不動産の売却までには様々な手続きが必要であり、目安として3～6ヶ月程度かかります。
理想に合った買い手が見つからなければ、さらに売却までの期間が延びてしまうことも。
売りたいタイミングまでにゆとりがない状態では、価格を下げなければならないケースもあるため、売却を決断したときには早めの行動を心がけましょう。
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6.まとめ
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◎家を売るタイミングは市場価格、税負担、時期などのさまざまなポイントを意識して見極める
◎住宅ローンが残っている場合にはオーバーローンに注意
◎売却のコストや税金にも目を向けておく
◎家が売れるまでにはある程度の時間がかかるため、余裕を持って行動する
と言っても、初めての不動産売却は分かりづらいことや、不安なことが多いかもしれません。
でもご安心ください！
そんな時は弊社の売却専門アドバイザーにご相談ください。
宮城や仙台でのマンション売却に詳しいスタッフがお待ちしております。
お電話・オンライン相談・訪問等でのご相談を承っておりますので、気になっていることがございましたらお気軽にご相談くださいね！