離婚時の家を売るタイミングと注意点
- 2022.10.10
- 不動産売買
こんにちは！宮城・仙台の中古リノベとcasa取扱店ガウディランドの佐藤寧々です！
実はガウディランドは中古マンションのご売却もお手伝いしています！
今回は、売却のご相談で意外と多い「離婚をきっかけに家を売る際のタイミングや注意点」についてお話してみたいと思います。
パートナーと離婚をする際は、財産分与のために家の売却を行うこともあります。
離婚後の暮らしに悪影響を出さないためにも、事前に家の売却に関する知識を押さえておくことが大切です。
目次＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1.離婚したときに家を売るタイミング
2.離婚調停中に家の売却はできるのか
3.売却方法と選び方
4.離婚で家を売るときの注意点
5.まとめ
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1.離婚したときに家を売るタイミング
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離婚前と離婚後、家を売るならどちらが良いのでしょうか？
それぞれの場合について解説します。
離婚後の暮らしも踏まえ、どちらを選択すべきか慎重に判断してみてください。
【離婚前に家を売る場合】
離婚が成立する前に家を売却することで、離婚をしてから複雑なやりとりをせずに済むというメリットがあります。
離婚後の再スタートを切りやすく、生活の目途も立てやすくなるでしょう。
しかし、家の売却は買い手が見つかって初めて成立するものです。
いつ売れるか分からないので、スケジュールを立てづらいというデメリットもあります。
また、離婚前に財産分与まで行うと、贈与税がかかる点に注意が必要です。
家が共同名義で持分割合が50％ずつであれば特に問題ありませんが、それ以外の場合は贈与税についても意識しておくといいでしょう。
「家を早く売りたい」「離婚後に元配偶者とやりとりするのは避けたい」という場合は、離婚前のほうがストレスは少ないかもしれません。
【離婚後に家を売る場合】
離婚後に家を売却する場合は、離婚手続きをスムーズに進められるというメリットがあります。
家の売却について結論を出すのに時間がかかるときは、離婚後に家を売却するのもひとつの方法です。
離婚が成立してから家の買い手をじっくりと探せるため、交渉を有利に進めやすく、高値で売却できる可能性も。
ただ、離婚後も元配偶者とやりとりを行わなければならないので、人によっては精神的な負担が生じる恐れがあるでしょう。
また、財産分与の期限は「離婚後2年以内」と民法によって定められています。
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民法第768条（財産分与）
1、協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2、前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚のときから2年を経過したときは、この限りでない。
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2.離婚調停中に家の売却はできるのか
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離婚の調停中であっても、夫婦の意見が一致していれば家の売却は行えます。
ただし、共有名義と単独名義の違いによって、家の売却で必要な手続きが変わってくるので注意しましょう。
【共有名義の場合】
共有名義である場合、売却にあたって名義人すべての同意がなければ売ることができません。
そのため夫婦間で意見がまとまらなければ、家の売却を進めることができません。
【単独名義の場合】
単独名義の場合、結婚後に購入したものについては名義に関わらず夫婦の共有財産として見なされます。
財産分与の対象となりますが、名義がどちらか一方にあれば家の売却そのものは単独で行うことが可能です。
家の名義が配偶者の単独名義であり、話がまとまる前に家を売却されてしまっては困る！という場合はどうすればよいのでしょうか？
この場合は裁判所に対して「不動産処分禁止の仮処分」を申請する必要があります。
仮処分が認められて登記されれば、単独名義であっても配偶者が勝手に売却することはできなくなるので安心です。
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3.売却方法と選び方
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不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」があります。
これからそれぞれの売却方法について解説します。
ポイントを押さえて、ご自身に合う売却方法を判断していきましょう。
【仲介】
仲介とは一般的な売却方法であり、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動を通じて買主を探す方法です。
買主を見つけるまでに一定の期間を要しますが、相場に近い金額で売却できるメリットがあります。
時間はかかってもなるべく高く売りたいという場合は、仲介が良いかもしれません。
【買取】
買取とは、不動産会社に直接物件を買取ってもらう方法です。
仲介とは異なり買い手を見つける必要がありません。
早く家を売りたい場合は、買取を検討してみるといいでしょう。
複雑な手続きがないため、離婚時の負担軽減にも繋がります。
ただ売却価格は相場よりも低くなる可能性があるので、時間と金額のどちらに重きを置くか考えておきましょう。
また全ての不動産会社が買取を行っているわけではないため、あらかじめ問合せて確認する必要があります。
ガウディランドでは自社買取は行っておりませんが、買取業者を紹介することは可能です。
複数の買取業者に問い合わせ、一番良い条件で買い取ってくれる買取業者を紹介しています。
買取を検討された際には、一度ガウディランドに問い合わせてみて下さい。
きっとご自身で探すよりも、条件の良い買取業者を見つけることができますよ！
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4.離婚で家を売るときの注意点
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離婚の際に家を売るときは、いくつか注意すべき点があります。
ここでは、財産分与、住宅ローン、離婚時の取り決め等について紹介したいと思います。
【財産分与は離婚後に行う】
離婚前の財産分与は「贈与」となるため、贈与税の課税対象となる場合があります。
結婚後に築いた財産は夫婦の共有財産と見なされるので、配偶者名義の家を売却したときに売却代金を受け取ると贈与税がかかるのです。
しかし離婚後であれば財産分与となるため、一定の控除が受けられるので課税されません。
また家の持分割合が50％ずつで共有名義の場合は、財産分与がそもそも発生しません。
離婚前に家を売却しても贈与税の問題はないといえます。
【住宅ローンを完済する必要がある】
家を売却する際は、原則として住宅ローンを完済している必要があります。
そのため住宅ローンが残っている場合は、自己資金で一括返済するか、あるいは家の売却価格がローン残債を上回るようであれば、売却で得たお金で完済することも可能です。
一方、家を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、任意売却での売却となります。
任意売却とは、住宅ローンの借入先となる金融機関の同意を得てから家の売却を進める方法です。
手続きや条件が複雑だったり、金融機関からの評価が下がってしまったりするデメリットはありますが、売却は進められます。
検討する場合は早めに金融機関に相談しましょう。
【住宅ローンの残債と売却相場をチェックしておく】
家を売却するときは、まず住宅ローンの残債を金融機関に確認し、そのうえで家の売却価格の目安を知るとスムーズです。
売却価格の目安を知るときは、不動産の一括売却査定サービスを利用すると便利です。
手間をかけずに複数の会社に査定を依頼でき、査定額を比較することで相場感がつかめてきます。
売却相場と住宅ローンの残債とを照らし合わせて、売却のタイミングを見定めていきましょう。
【取り決めについては公正証書を作成しておく】
離婚をするときの夫婦間の取り決めは、口約束でなく公的な文書として残しておくことが必要です。
例えば、離婚後に元妻と子どもが家に住み続けて、元夫が住宅ローンを支払っていくというような場合、元夫が住宅ローンを滞納してしまえば元妻と子どもの生活に大きな影響が出てきます。
離婚後にトラブルが発生することを防ぐには、離婚協議書を作成したうえで公正証書化しておくことが大切です。
手数料はかかりますが、公的な文書として残しておけば元配偶者が取り決めを破った場合に、財産の差し押さえなどを行うことが可能です。
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5.まとめ
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・家を売るタイミングは状況にもよるが、離婚前のほうがその後の生活に悪影響が出づらい
・離婚調停中であっても、配偶者の同意があれば家の売却は行える
・仲介による売却のほうが高めに売れる可能性があるが、買取なら早く売却できる
・住宅ローンが残っているときは、離婚後にも影響が出てくるのであらかじめ対策をしておこう
・離婚後のトラブルを避けるには、公正証書を作成しておくとよい
いかがでしたでしょうか。
意外と多い今回のご相談。
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