コラム

不動産を高く売る方法とは? 査定の仕組みを知って売却のコツを知ろう!

こんにちは、仙台市の不動産とデザイン建築のお店「GAUDI LAND(ガウディランド)」の佐々木です。
今回は「不動産売却」を高く売るためのコツをご紹介します!

査定の評価に影響する主な要素のうち、物件の立地によるものを確認してみましょう。
マンションや一戸建ての売却を考えている方なら、1円でも高い査定額が欲しいと思うもの。しかし、査定額=実際に売れる価格というわけではないことを念頭に置いておきましょう。
ここでは、売却の査定がどのように行われているのか詳しくみていきます。
    
=目次=
 
1.売却査定額=実際に売れる価格ではない
2.机上査定と訪問査定とは?
3.売却査定の「時点修正」とは?
4.売却査定のポイント(築年数・方角など)
 -A.築年数は10年が目安
 -B.内装の綺麗さ・リフォームなど
 -C.建物の方角や接道の向き
 -D.窓からの眺望の良さ
5.特殊な例もあります
 -A.二世帯住宅は個性的な間取り
 -B.相場より高く売れる可能性もある
    

1.売却査定額=実際に売れる価格ではない

たとえば一般的な中古車取引の場合、店は提示した査定額で車を買い取ってくれます。ところが不動産の場合には、不動産会社が査定額で物件を買ってくれるわけではありません。
不動産売却の査定額とは「この価格なら買い手が見つかるであろう」という予想金額の上限です。いくら査定額が高くても、買い手が現れなければ売値を下げざるを得なくなってしまいます。
   

2.机上査定と訪問査定とは?
売却査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定とは、物件の築年数や最寄り駅・周辺環境などの情報から判断して、査定額を導き出す方法です。おおまかな査定額となるので、目安と考えると良いでしょう。
一方で、訪問査定とは不動産会社の従業員が物件を訪問して行う査定のことです。書類上の情報だけでは分からない部分を細かく確認し、より詳しい査定価格が提示されます。
   

3.売却査定の「時点修正」とは?
時点修正とは、同じ地域の過去の不動産取引を参考に、経過年数を考慮して現在の査定額を決めることです。例えば、ある物件が3年前に3,000万円で売買された場合、時点修正により現在は同じ条件の物件に2,600万円ほどの査定が提示されるといったことになります。
基本的には築年数が経つほど査定額は下がります。ただし不動産の需要は常に変動しているため、その地域の相場が値上がり傾向であれば、同じ物件が1年前よりも価格が上昇することもあるのです。
   

4.売却査定のポイント(築年数・方角など)
つぎに、査定に影響をおよぼす物件自体の要素を確認していきましょう。
  

-A.築年数は10年が目安
築年数は査定に大きな影響を与えます。おおまかには、築10年よりも新しければプラスに、古ければマイナスに評価されると考えると良いでしょう。
また、建物の単純な古さだけではなく耐震性も大きなポイントです。新しい建物ほど厳しい耐震基準に適合していますが、特に1981年が分かれ目といわれています。これは1981年の建築基準法改正により、震度6強の揺れに耐えられる設計が義務化されたからです。

-B.内装の綺麗さ・リフォームなど
設備や建具の傷みが、どの程度あるかもポイントです。リフォームを施して壁紙や床・水回りの設備などを新しくしていると評価に反映されます。
ただし、「査定額アップのためのリフォーム」はおすすめできません。例えば300万円かけてリフォームを行ったからといって、査定額がそのまま300万円高くなるわけではないからです。

-C.建物の方角や接道の向き
敷地と接している公共の道路のことを接道といいます。一戸建ての場合、接道が南側である、2方向に接道がある「角地」(特に南東向き)という条件は高く評価されます。
周囲に高い建物がなく日当たりがさえぎられない、風通しが良いことなどもプラス要素です。

-D.窓からの眺望の良さ
特にマンションの場合は、窓から夜景が一望できる・河川や海などを眺めることができるといった物件は高く評価されます。南向きの部屋であれば、眺望が良いということは陽当たりをさえぎる物がないということです。また、角部屋はいずれの階数でも高評価となります。
   

5.特殊な例もあります
タイミングや需要によっては、相場とは異なる査定額が提示されることもあります。

-A.二世帯住宅は個性的な間取り
個性的な間取りの物件は、買い手が限られるため査定額が低くなる傾向があります。
一例をあげると、リビングから愛車を眺めることができるガレージハウスや、深夜でも周囲への騒音を気にせず楽器が演奏できる防音室付きの家などです。また、キッチンや風呂場が2箇所ずつある二世帯住宅なども特殊な間取りといえるでしょう。
ただし、個性的な物件は買いたい人が少ない反面、その条件で探している買い手さえ見つかればすぐに売れる可能性もあるといえます。

-B.相場より高く売れる可能性もある
あまり物件が売り出されない地域や、好条件が揃っている物件の場合は、査定額よりも高い販売価格で売買が成立することもあります。
また、近隣にショッピングモールの建設が決定しているなど、今後価格の上昇が予想される地域では、過去の取引相場よりも高い査定額が提示される可能性が高いです。
こうした特殊な例もあるので実は想像していた価格とは違う可能性もあります。所有する不動産がどのくらいの査定額なのか、問い合わせをして調べてみるのも一案でしょう。

  
いかがでしたでしょうか。
不動産の査定はさまざまなポイントから金額が決められていることが分かりましたね。
査定をお願いしたら◯◯不動産からは高い金額が出たけど、△△不動産は安くて印象が悪かったから、売却の依頼は○○不動産にしよう、なんてのはナンセンスということですね。査定額の意味、相場を知って、できる限り高く・早く売却できるよう、適正な金額で市場に出すことを心がけましょう!
 
ではまた!

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