コラム

住み替えのタイミング、スケジュール

みなさんこんにちは、ガウディランド鈴木です。

住み替えは不動産の購入と売却と両方の取引が必要になって複雑そう・・・という印象があるかもしれません。

しかし、マイホームを購入したタイミングではもちろん住み替えは考えていないかもしれませんが、今後お子さんが巣立ったら?
お仕事の都合で転勤になったら?
そもそも今の仕事を定年まで続けるのか?転職したら?
色々な可能性がありますよね。

今回の動画では、今後もし皆さんが住み替えをされるとなった際の不動産購入と、売却をどのように勧めていくのが良いのかご紹介していきます。
今お住み替え検討中の方はもちろん、今後のお勉強としてという方もぜひ最後まで御覧ください!

―目次―――――――――――――
1、そもそも住み替えの流れって?
2、買い先行のメリット・デメリット
3、売り先行のメリット・デメリット
4、住み替え時の注意点
5、住み替えのタイミング
6、まとめ
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1、そもそも住み替えの流れって?
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お住み替えの際には「家の売却」と「新居の購入」の2つの取引を行います。
まずはそれぞれどのような流れで行うのか見ていきましょう。

ご売却の流れ
不動産の査定→売買契約→売却活動→売買契約→引き渡し
不動産の売却はこの5ステップに分かれていて、査定からお引渡しまでは平均半年程度です。
※それよりも早期で売却を希望されているお客様には業者買取をおすすめいたします。

新居購入の流れ
希望条件打合せ・ローンシュミレーション→物件探し→物件の見学→売買契約→ローン本申込み→決済→お引渡し(入居)
購入は購入してそのまま新居に住まれる場合はこの6ステップに分かれており、中古リノベのようにご自身でリフォーム・リノベもしたいという方ですと、リノベの打合せもこれと同時並行して進めていきます。
購入は住みたい物件が直ぐに見つかれば、早くて1ヶ月程度でお引渡しになる方もいらっしゃいますが、中古リノベですと早くても4ヶ月、平均6ヶ月程度でお引渡しとなります。

では、不動産の売却と購入、どちらから先に行うのが良いのでしょうか?

購入を先にする「買い先行」、売却を行う「売り先行」どちらにもメリット・デメリットがございますので、それぞれ比較してみましょう。

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2、買い先行のメリット・デメリット
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メリット

納得の行くまで新居探しに時間をあてられる。
やはりこれが大きいのではないでしょうか。
「今のおうちがこうだから次はこういう家に住みたい!」
「次は納得のいく家探しがしたい。」
という方にとって、時間の制限なく新居探しに集中できるのは買い先行最大のメリットです。
また、「納得のいく新居が見つかったら今の家を売却したい」というお客様もこちらで進められる方が多いです。

仮住まいが不要なケースが多い
新居を購入してお引っ越してから今のお家の売却活動ができますので、引っ越しが一度ですみます。
引っ越し自体手間に感じる方も多く、それに伴う引っ越し費用も発生します。
そういった費用がかからないこともメリットの一つです。

内見対応をしなくて良い
新居にお引っ越しされてから売りに出される場合、内見に来られる方の対応を仲介会社に任せることもできます。
居住中に家を売りに出される方も多いですが、その間内見が入った場合には、オーナー様立ち会いのもとお部屋を見させていただくことがほとんどです。
週末に案内が入ることが多いですので、そういった点で縛られたくない、お部屋の荷物を見られたくないという方には大きなメリットではないでしょうか。

デメリット

ダブルローンになる可能性がある
今の家の住宅ローンが残っていてかつ新居もローンで購入される場合、住宅ローンが重複するいわゆるダブルローンの期間が発生します。
ダブルローンの状態になるのは、新居の引き渡しから今まで住んでいた家の次の購入者へのお引渡しまでの期間です。
つまり、今まで住んでいた家の売却が遅れれば遅れるほど、ローンが2重になる期間が長くなり、経済的な負担が大きくなってしまいます。
また今のお家の住宅ローンがまだ残っているという方の場合、そもそもその他に新たにローンを組めるかも買い先行できるかどうかの重要なポイントになってきます。

今まで住んでいた家が最終的にいくらで売れるのか、買い手が決まるまで分からない
先に新居を買ったとしても、みなさんが思う金額で今の家が売れるかどうかは契約が決まるまで分かりません。
そのため、「新居の住宅ローン返済が始まっているのに、思っていたような金額で売れなかった」
「結果的に売却金額でローンの残債が払えず、手出しすることになった」
といった資金計画に大幅なずれが生じる可能性もあるんです。

こういった方には買い先行がおすすめ!
・今のお家のローン残債がない方
・現金で今のお家を買われた方
・新居は現金で購入したいという方
・資金的に余裕があり、次のお家は妥協せずにじっくり探したいという方

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3、売り先行のメリット・デメリット
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メリット

資金計画を立てやすい
今のお家の売却金額が確定した上での売却になりますので、残っている住宅ローンを完済できるのか、またどれだけ手元に残るのかと資金計画を立てやすいです。
売却代金の範囲内で新居を買われたいという方も多いですので、そういった方は売り先行を選択されています。

ダブルローンになる期間がなく、売り急ぐ必要がない
今のお家を売ってから新居を購入しますので、買い先行のように住宅ローンが二重になることがありません。
そのため不本意な値下げをする必要もなく、購入希望者との価格交渉ができますので、できるだけ希望に近い金額で売ることができます。

デメリット

仮住まいが必要になることがある。
今の家の売却が決まりましたら、買主さんと決めた期日には家を引き渡さなければいけません。
それまでに新居を見つけてお引越しができれば問題はありませんが、仮に気に入る新居が見つからなかった場合、一度仮住まいへのお引越しが必要です。
そのため仮住まい先の家賃や2回分の引越し費用が必要になりますので、余分に費用がかかる可能性があります。

内見希望者の内覧に応じる必要がある
先程買い先行のところでも少しお話いたしました、購入希望者の内覧対応です。
今のおうちに住みながらの売却になりますので、希望される方の内覧に応じなければいけません。
お部屋の中をピカピカにとまでする必要はありませんが、もちろんスッキリされていたほうが印象は良いですし、それが物件の申込みに繋がる可能性もあります。
なるべく希望される方が現れた際には実際に内見してもらえるよう、スケジュールを調整することで早期売却が期待できます。

こういった方には売り先行がおすすめ!
・資金計画をしっかりと立てた上で、住み替えをされたいという方
・お住み替えが初めてという方

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4、住み替え時の注意点
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もちろん一番理想的なのは「売り買い同時進行」ですが、実際には売却と購入のタイミングをあわせることはそう簡単ではありません。

新居をローンで購入される場合、ローンの融資条件にも関わってくる可能性もありますので、売却と購入、そして住宅ローンの3つスケジュール調整がかなり重要になってきます。

売りも買いも住宅ローンも全て同じ業者さんに任せる、というのが皆さんの負担を減らし、且つスムーズに住み替えをするポイントともいえるでしょう。

また、単に住み替えと言っても
1,持ち家→賃貸
2,持ち家→新居を購入してそのまま住む
3,持ち家→新居を購入してリノベする
4,持ち家→実家に戻る
等、様々なケースが考えられます。

その中でも特殊なのが2つ目の「お家を売却し、新居をリノベして住む」ケースです。

この場合単純に売り買い同時にするのでは、実際には新居を購入してからリノベ工事が始まりますので、工事が終わるまでの間仮住まいが必要になってしまいます。

そうならない為には「新居を探し、見つかったころに売却活動を始め、最終的なリノベ工事後の新居のお引渡しと今のお家の引き渡しのタイミングをあわせる」必要があります。

でもこのスケジュールを皆さんで組み、色々な不動産屋・リノベ会社とやり取りするのはそう簡単ではありません。
ですので、「今のお家を売って新居をリノベして住みたい」という方こそ「頼れる1社に売りも買いもリノベも任せる」ことをおすすめします。

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5、住み替えのタイミング
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最後に、実際に住み替えをした方はどんなタイミングでお住み替えされているのかをご紹介します。

国土交通省が住生活総合調査(平成30年)で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」で分かった住替え理由から、適したタイミングを見ていきましょう。

住み替え理由で最も多かったのは「住宅を広くする、部屋数を増やす」です。
これは出産や子供の進学が関係しています。
子育て世代では
・家族が増えて今までの家が手狭になった
・お子さんの小学校入学を気に
・私立の学校などお子さんの通学の為に
検討する方も多く見られました。

次に多かったのが「使いやすさの向上」です。
こちらは、間取りや収納、生活動線の他、物件の周辺環境へ不満を持って住み替えを検討される方が多くみられました。
間取り・収納に関してはリフォームやリノベーションで解消できるケースもありますが、周辺環境に不便を感じている方、転勤や転職で今の家では通勤に時間がかかる、といった方も住み替えを検討されています。

その他「家が古くなってきて、全面リフォームされるくらいなら住み替えたほうが良いのでは?」と考える方や、「お子さんの独立や定年のタイミングでよりコンパクトなお家に住み替え」される方も多くいらっしゃいます。
こういったお客様は歩いて買い物のできる、利便性の良いエリアのマンションにお住み替えされる方が多いです。

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6、まとめ
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いかがでしたでしょうか。
住み替えはスケジュール命です。
みなさんを一緒にサポートしてくれる仲介会社選びが重要ですので、まずは会社選びからしていきましょう。

人生100年時代、中古を買ってリノベーションは何度も住み替えのできることが利点のマイホームの選択肢の一つです。
家族でマイホームを建ててそこに腰を据えるというのももちろんですが、ご自分のライフスタイルに合わせて適宜お住み替え、というのも良いですよね。

ガウディランドでは住宅ローン相談・不動産仲介・リノベーション提案・売却査定もご対応可能です。
お考えの際にはぜひご相談ください。

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